Veľmi často ľudia pri kúpe pozemku za tú či onú cenu ani len neuvažujú nad tým, ako sa cena určuje. Ceny pozemkov na trhu sa v zásade určujú na základe hodnotenia uvedeného v databáze katastrálneho úradu. Táto cena sa nazýva špecifický ukazovateľ. katastrálna hodnota. Ako sa však táto hodnota určuje a ktorý orgán sa podieľa na jej stanovení?

Celková cena pozemku sa určí výpočtom ceny pozemku na jednotku merania jeho plochy. Ak je všetko jasné s jednotkou merania plochy, zvyčajne je to meter štvorcový, potom nie je veľmi jasné, čo je cenová ponuka pozemku.

Tento ukazovateľ ovplyvňuje príliš veľa faktorov vrátane:

• kategória a typ povoleného využívania pôdy;
• umiestnenie lokality;
• politika miestnej samosprávy;
• investičná príťažlivosť;
• kapitalizačné príležitosti;
• výška predpokladaného príjmu a pod.

To znamená, že pri určovaní jednotkových nákladov v správe katastra všetko závisí od regiónu. Rozdiel medzi regiónmi však môže byť značný. Dodnes sa pokúšajú tieto ukazovatele zjednotiť, no zatiaľ to pracovníci katastrálnej služby stanovujú podľa miestnych noriem.

Podľa pozemkovej legislatívy sú všetky pozemky na území Ruska rozdelené do určitých tried podľa ich charakteristík a vhodnosti na využívanie.

Zákonodarca teda rozlišuje tieto kategórie pozemkov:

1. Krajiny miest a mestečiek.
2. Pôda na poľnohospodársku výrobu.
3. lesy.
4. územia vodné telá.
5. Oblasti obsadené zariadeniami infraštruktúry.
6. Územia osobitne chránenej prírody.

Väčšinou sú však vo voľnom občianskom obehu pozemky miest a obcí, ako aj plochy pre poľnohospodársku výrobu. Účel týchto kategórií a typ ich povoleného použitia implikuje práva jednotlivcov na ne vrátane vlastníckeho práva.

Pri kúpe a predaji pozemkov medzi súkromnými osobami majú právo nezávisle určiť hodnotu. Cena by sa však stále nemala výrazne líšiť od priemernej trhovej ceny (stanovenej podľa zákonov voľného trhu) alebo od katastrálnej ceny (určenej na základe ponuky a plochy).

Ako už bolo spomenuté, cenové ponuky zohrávajú kľúčovú úlohu pri určovaní hodnoty pozemkov. Je to súčin cenových ponúk a plochy, ktorá predstavuje jednotkové náklady konkrétnej lokality. Ale ako sa tieto citáty určujú?

Veľkosť cenových ponúk priamo závisí od kategórie pozemku a povoleného spôsobu využitia. Vzhľadom na to, že hlavnými predmetmi civilného obehu sú pozemky už naznačených dvoch kategórií, potom je potrebné vychádzať z charakteristiky týchto kategórií pozemkov.

Práve kategória a typ pozemku dáva predstavu o tom, aký zisk je možné získať z konkrétneho pozemku. Výška očakávaného zisku za určité časové obdobie je katastrálna hodnota jednej jednotky výmery pôdy.

Takže pri určovaní cenových ponúk pozemkov poľnohospodárstvo a očakávaný zisk sú rozdelené do nasledujúcich typov:

• pôdy už využívané v poľnohospodárstve;
• pozemky vnútornej infraštruktúry poľnohospodárskych zariadení;
• pozemky poľnohospodárskych nádrží;
• parcely, ktoré sa stali nepoužiteľnými a len zastavané pozemky;
• lesné pozemky v súkromnom vlastníctve;
• pasienkové oblasti.

Keďže je možné získať väčší zisk z pôdy už vhodnej na poľnohospodárstvo, ukazovateľ špecifickej hodnoty bude vyšší ako napríklad pôda pod pasienkami.

Pozemky miest a obcí sú zase rozdelené do nasledujúcich podtypov, na základe ktorých sa určuje ich špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty:

• pozemky na výstavbu obytných zariadení;
• územia verejných a obchodných budov;
• oblasti pod infraštruktúrou;
• priľahlá poľnohospodárska pôda;
• plochy pre verejné rekreačné zariadenia.

Výpočet dividend na určenie špecifického ukazovateľa vykonávajú vysokokvalifikovaní odborníci v oblasti financií a ekonomiky.

Výpočet sa vykonáva v dvoch fázach:

1. Vykoná sa výpočet očakávaných dividend a špecifického ukazovateľa pôdy na celom území subjektu federácie (správnej jednotky), čiže sa zistí priemerný ukazovateľ.
2. Vykonáva sa výpočet ukazovateľa jednotlivých nehnuteľností.

Postup je teda dosť komplikovaný a bez špeciálnych znalostí a zručností nie je možné presne určiť hodnotenie.

Samozrejme, aj keď sa cena v rámci krajiny líši, vzorec na výpočet špecifického ukazovateľa je rovnaký. Takže na identifikáciu tohto ukazovateľa je potrebné vynásobiť očakávaný zisk na jednotku plochy pôdy obdobím dlhodobej kapitalizácie. Toto obdobie je spravidla 33 rokov. Môže sa však zmeniť, čo výrazne ovplyvní katastrálnu hodnotu všetkých kategórií pozemkov.

Ako už bolo uvedené, na výpočet konkrétneho ukazovateľa katastrálnej hodnoty pozemku je potrebné mať prvotné údaje o finančnej výnosnosti pozemku. Predpokladajme, že jeden hektár pôdy vhodnej na poľnohospodárstvo prináša ročne 2-2,5 tisíc rubľov zisku. Vynásobíme 33 a dostaneme asi 66-82,5 tisíc rubľov.

V praxi však nie je vždy možné správne využívať takúto pôdu a získať také zisky. Z tohto dôvodu je FCL takýchto pozemkov na trhu zvyčajne oveľa nižšie ako katastrálna hodnota. Podľa štatistík sú priemerné náklady na 1 hektár takejto pôdy v Rusku 30-40 tisíc rubľov.

Ďalšia vec je krajina osád. Náklady na takéto pozemky sú oveľa vyššie ako cena vyššie uvedených pozemkov. Veď zisk z takýchto pozemkov sa počíta podľa obytnej plochy, ktorá sa na ňom dá postaviť.

IN veľké mestá väčšina plôch pozemkov je určená na výstavbu bytových domov. Špecifické ukazovatele katastrálnej hodnoty pozemkov osady vypočítané podľa toho. Napríklad štandardný deväťposchodový dom má rozlohu približne 0,3 hektára. Tento bytový dom má približne 3000 metrov štvorcových obytnej plochy. Hodnota vychádza z trhovej ceny za predchádzajúce obdobie kapitalizácie. Ale nie vždy sa to stáva, každému finančné inštitúcie má svoje vlastné metódy na určenie počiatočných nákladov.

Náklady na 0,3 hektára určené na výstavbu bytového domu sú cenou obytnej plochy v ňom mínus odhadované náklady. Náklady na takýto pozemok priamo závisia od trhu s bývaním. Preto je zvyčajne katastrálna hodnota bytov v mestách oveľa nižšia ako priemerná trhová hodnota.

To všetko sa nazýva hodnotiaci model a každý špecialista má svoj vlastný. Zvyčajne pracuje celá skupina špecialistov. Ich úlohou je zohľadniť všetky cenové faktory.

Model oceňovania a cenový faktor

Oceňovací model je výpočtový vzorec alebo špeciálna rovnica, ktorá je vyvinutá na určenie ziskovosti konkrétneho pozemku. Táto rovnica zahŕňa všetky potrebné faktory, ktoré ovplyvňujú tvorbu ceny. Práve kombinácia týchto faktorov je zisk.

Faktor, ktorý tvorí cenu, môžeme nazvať charakteristikou nehnuteľnosti. Tieto charakteristiky môžu byť kvalitatívne aj kvantitatívne. Napríklad, ak je objekt bytový dom, potom sa ako cenový faktor môže brať veľkosť obytného priestoru alebo odľahlosť od významných infraštruktúrnych zariadení atď.

Spôsob zhromažďovania údajov o určitých faktoroch odhadcom je určený nezávisle. Za správnosť poskytnutých informácií nesie administratívnu a majetkovú zodpovednosť odhadca.

Výsledkom práce hodnotiacej skupiny by mal byť špecifický ukazovateľ, ktorým sú náklady na jednotku plochy objektu, najčastejšie jeden meter štvorcový. Toto číslo sa vynásobí celkovou plochou objektu. Akýkoľvek iný postup na určenie hodnoty nehnuteľnosti sa považuje za neplatný.

V praxi sa môžu vyskytovať nehnuteľnosti, ktorých hodnotu nemožno určiť všeobecným oceňovacím modelom. V takýchto prípadoch sa na základe rozhodnutia posudkovej skupiny alebo odhadcu určuje hodnota pre tento predmet individuálne.

Na základe výsledkov takéhoto hodnotenia sa vypracuje samostatná správa. Označuje všetky faktory, ktoré boli zohľadnené počas postupu. Takéto dokumenty musia byť priložené k informáciám o hodnote nehnuteľnosti a možno ich stiahnuť z online zdroja katastrálneho úradu.

Korekčný faktor je tiež akýmsi individuálne aplikovaným nástrojom v závislosti od individuálnych charakteristík vlastnosti. Jeho podstata spočíva v podceňovaní alebo naopak v zveličovaní konkrétnej charakteristiky na základe situácie.

Ak je teda napríklad bývanie schátrané alebo sa skončila životnosť budovy, potom bude mať korekčný faktor s najväčšou pravdepodobnosťou klesajúcu hodnotu. Alebo ak sa začne s výstavbou akéhokoľvek významného zariadenia (vojenská jednotka, ťažobné zariadenie atď.), potom môže hodnota blízkych pozemkov počas precenenia stúpnuť.

V závislosti od nehnuteľnosti môžu byť pre ocenenie potrebné rôzne dokumenty.

Na posúdenie pridelenia pôdy je teda potrebné zhromaždiť tieto dokumenty:

• záver katastrálneho inžiniera (katastrálny plán);
• katastrálny pas objektu;
• UPKS (ak nie, potom počiatočné náklady);
• dokumenty pre budovy a stavby.

IN špeciálne príležitostiŠtátne orgány môžu potrebovať:

• urbanistický plán s vyznačením objektov (vrátane plánovaných) infraštruktúry;
• plán stavebných zón od architektonickej služby.

Na oceňovanie stavieb sa používajú rôzne oceňovacie moduly, preto môžu byť potrebné nasledujúce dokumenty:

• projektová dokumentácia;
• odhad stavby;
• plán zo ZINZ;
• uzavretie technického súpisu (aj zo ZINZ);
• doklad o vlastníctve budovy (ak existuje).

Ak ide o novostavbu, potom stačí predložiť doklad, ktorý určí vlastníctvo žiadateľa k pozemku, na ktorom sa novostavba nachádza.

Informácia o cene objektu predstavuje aktuálnu úroveň hodnoty nehnuteľnosti podobných charakteristík za určité obdobie. Za takéto obdobie sa spravidla berie posledných pár rokov. Okrem toho sú informácie o cene určené pre predmety, ku ktorým bolo nedávno vykonané precenenie, boli ponúknuté na predaj alebo boli nedávno kúpené.

Podobné informácie o nehnuteľnostiach nájdete na stránke Rosreestr. Aby ste to dosiahli, musíte najprv nájsť samotný objekt. Možno budete potrebovať údaje o samotnom objekte (katastrálne číslo alebo adresa). V rozšírenom informačnom okne objektu je blok „Cenové faktory“, pod ktorým je tlačidlo „zobraziť“. Kliknutím naň získate informácie o cenových faktoroch, ktoré použil oceňovací tím.

Môžete zistiť, či sa zmenia nejaké trhové faktory, zmení sa cena konkrétnej nehnuteľnosti. S týmito informáciami môžete predmet predať oveľa výhodnejšie alebo ho kúpiť lacnejšie. V praxi to tak nie je veľký význam aké široké uplatnenie.

Praktická hodnota jednotkových nákladov

V praxi sa špecifický ukazovateľ veľmi často mení. Pre všetky regióny Ruska sa tento ukazovateľ aktualizuje každý štvrťrok. Význam spočíva v tom, že realitný trh je dosť nestabilný a ceny stúpajú a klesajú. Rozdiely v cenách medzi štvrťrokmi môžu byť veľmi významné, čo sa nemôže stať priestorom pre špekulácie.

Na tento účel jednotková katastrálna hodnota slúži ako východiskový bod pre označenie počiatočnej hodnoty skupiny objektov rovnakého druhu. Štát po určení konkrétnej vyvolávacej ceny pre určité skupiny nehnuteľností stanovuje minimálnu cenovú hladinu, pod ktorou nemôže byť hodnota vo verejnom aj súkromnom občianskom obehu.

Pokiaľ ide o prípady praktického uplatňovania jednotkových nákladov podľa katastra ustanoveného zákonom, zahŕňajú tieto:

• určenie výšky dane z nehnuteľností;
• úhrada nákladov na sociálne bývanie;
• odkúpenie pôdy od štátu (platená privatizácia).

Zákon môže ustanoviť aj ďalšie prípady, kedy bude účtovanie o konkrétnom ukazovateli katastrálnej hodnoty povinné.

Čo sa týka zdanenia, jeho veľkosť závisí nielen od katastrálnej hodnoty, ale aj od kategórie pozemku. Takže v závislosti od kategórie sa daň môže pohybovať od 3 do 10 percent. Okrem toho môže byť podľa politiky miestnej správy výška dane znížená. K dnešnému dňu je výpočet dane na základe katastrálnej hodnoty povinný pre väčšinu regiónov krajiny. V niektorých regiónoch je však výpočet hodnoty zásob stále možný až do roku 2020.

Pozemky osád alebo poľnohospodárske účely sa hodnotia na základe zoznamov zostavených Rosreestr.

Všetky plochy sú rozdelené podľa účelu a druhov využitia.

Jednou z možností určenia ceny prídelu je metóda využívajúca špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty. Inými slovami, špecifickým ukazovateľom katastrálnej hodnoty je merná jednotka ceny pozemku za meter štvorcový.

Ukazovateľ je neoddeliteľnou súčasťou výpočtu katastrálnej hodnoty prídelu a výpočtu dane z nehnuteľností. Jeho použitie je opodstatnené v nasledujúcich situáciách:

Keď sa vytvoria nové pozemky;

Keď sa jeden objekt prenesie z jedného typu operácie do druhého;

Mení sa účel pridelenia.

Kraje a ich sídla menia tento ukazovateľ každý štvrťrok.

Cena = UPKS * plocha pozemku.

Katastrálna hodnota sa určuje spôsobom ustanoveným o metodické odporúčaniač. 26, ktoré boli vyvinuté v roku 2018:

V každom regióne sú prídely spojené do skupín, ktoré sú predmetom hodnotenia;

V rámci takejto skupiny sa počíta UPKS;

Katastrálna hodnota sa vypočítava pre každý objekt.

Náklady podľa katastra možno zmeniť použitím redukčných koeficientov, ak má pozemok osobitné vlastnosti.

Sadzby dane z pozemkov sú regulované stanovením horných limitov: od 3 % do 10 – 15 %. Mestské úrady majú právo tieto hranice zmenšiť.

Ako sa určuje UPKS pozemkov sídiel alebo poľnohospodárskych účelov?

Pre jednoduchosť výpočtu sú pozemky zoskupené podľa podobnosti cenových faktorov:

Osobné farmy s budovami;

Združenia záhradníkov a záhradníkov;

asociácie krajín;

Obytné domy.

Špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty sa určuje takto:

1. Pre každú vytvorenú skupinu sa určujú jej vlastné faktory ovplyvňujúce cenu;

2. Hľadá sa lokalita, ktorá zahŕňa najväčší počet typické vlastnosti;

3. Vytvára sa podskupina objektov, ktorých ukazovatele sú podobné;

4. Zhromaždené informácie o trhu sa analyzujú pre každú podskupinu;

5. Sleduje sa vzťah medzi trhovou cenou a faktormi, ktoré ju tvoria;

6. Výpočet UPKS pre vybranú typickú oblasť.

Špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty je teda spojovacím článkom medzi objektmi jednej oceňovacej skupiny.

Vzorec výpočtu je nasledujúci:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, kde:

Рpos - určité charakteristiky prostredia lokality;

Rsdelki - trhová hodnota objektu;

Ki - špecifikujúci koeficient pre konkrétnu lokalitu.

Na druhej strane, indikátor infraštruktúry (Rpos) je súčtom nákladov na komunikáciu prideľovania.

Trhovú hodnotu objektu (Rtransaction) možno vypočítať pomocou vzorca:

Zľavy \u003d (P1 * Pk) / 100, kde:

P1 - inventarizačná hodnota objektu;

PC - koeficient konkrétneho územia, definovaný ako súčet všetkých koeficientov pre zlepšenie tohto územia (vhodná poloha, naviazanie vzdialenosti na prvky infraštruktúry, prítomnosť alebo absencia inžinierskych sietí).

Možnosť napadnutia hodnoty

Pri výpočte hodnoty špecifického ukazovateľa sa berú do úvahy objektívne faktory, ktoré sa však spracúvajú pomocou zovšeobecnených štatistických metód. Z tohto dôvodu môže výsledný výsledok prekročiť prípustné normy a očakávania vlastníka objektu.

Ak vlastník stránky nesúhlasí s metódami a výsledkami výpočtu, problém možno vyriešiť podaním žiadosti komisii pre riešenie sporov alebo súdu.

Všetky potrebné informácie o katastrálnej hodnote je možné vyžiadať osobne alebo cez internet na USRN.

Po prijatí výsledku, ktorý ovplyvňuje záujmy vlastníka, môžete požiadať o vysvetlenie.

Ak chcete uplatniť svoje práva, musíte si objednať dodatočné regulačné posúdenie. Ak sa jeho výsledky nezhodujú so „stavom“, môžete podať odvolanie a dokázať, že:

Pri hodnotení lokality boli použité nespoľahlivé údaje alebo neboli zohľadnené redukčné korekčné faktory;

Štátna skúška bola vykonaná v rozpore s Metodikou konania štátnej skúšky. preskúmanie dokumentácie hospodárenia s pôdou. To je aj dôvod, ktorý umožňuje odvolať sa a zrušiť rozhodnutie o schválení technickej dokumentácie.

Lehota na posúdenie žiadosti o prehodnotenie ceny pozemku je 30 dní odo dňa podania žiadosti.

Metóda výpočtu katastrálnej hodnoty pozemkov pomocou špecifického ukazovateľa sa považuje za najobľúbenejšiu, pretože sa dá použiť na hromadné hodnotenie objektov.

Samotný UPKS sa líši v závislosti od regiónu. V každom subjekte Ruskej federácie uplatňujú štátne orgány tie ukazovatele, ktoré sú v nich stanovené.

Čas čítania: 4 minúty

Hromadné ocenenie pozemkov je založené na princípe klasifikácie a rozdelenia parciel do skupín a zón. Sídla sú rozdelené do katastrálnych štvrtí. Hlavné rozdiely medzi pozemkami v nich sú výmera, kategória využitia a špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku v roku 2020. Ak sú prvé 2 hodnoty známe majiteľom, potom tretia často vyvoláva otázky. Pri stanovovaní COP je však mimoriadne dôležitý špecifický ukazovateľ.

Použitie špecifického ukazovateľa

Katastrálne ocenenie sa vykonáva pre všetkých, s výnimkou, v súlade so zákonom Ruskej federácie zo dňa 25.8.1999 č. 945 „O katastrálnom oceňovaní“ a nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 4.8.2000 č. 316 „O schválení pravidiel vykonávania štátneho oceňovania katastra“.

Účelom stanovenia ceny každého pozemku je vytvorenie jednotného základu pre zdanenie.

Toto hodnotenie má štatút štátneho hodnotenia, preto ho majú vykonávať špeciálne vytvorené rozpočtové inštitúcie. Ich činnosť je založená na princípoch hromadného hodnotenia a využívania špecifického ukazovateľa. Táto metóda umožňuje zoskupiť všetky krajiny Ruskej federácie podľa princípu podobnosti.

Cena pozemkov sa vypočítava na základe cenových faktorov špecifických pre konkrétnu skupinu. To môže byť:

• poľnohospodárska pôda;
• miesta pre rozvoj infraštruktúry;
• alebo verejné a obchodné prídely;

Každá z uvedených stránok má svoj vlastný súbor cenových faktorov. Zvyčajne sa zohľadňuje sociálno-ekonomický rozvoj regiónu, kvalita pôdy a dostupnosť budov. Preto sa v rôznych katastrálnych územiach môže konkrétna katastrálna hodnota pozemku - cena za 1 m2 - líšiť.

Na vyhodnotenie každej skupiny nehnuteľností je vypracovaný špecifický model, podľa ktorého sa výpočet vykonáva. V závislosti od charakteristík lokalít zahŕňa faktory, ktoré najviac ovplyvňujú ich hodnotu, napríklad umiestnenie objektu a jeho účel.

Výpočet špecifickým ukazovateľom (SSI) sa používa v prípadoch, keď je regresné, typické alebo individuálne modelovanie nevhodné.

Viac podrobností o metódach určovania nákladov je popísaných v článku.

Ako sa počíta špecifický ukazovateľ

Trh s pôdou v Rusku nie je vo svojom zložení homogénny. Všetky stránky sú rozdelené do kategórií, ktorých príslušnosť výrazne ovplyvňuje náklady.

Najdrahšie pozemky sú pozemky osád. Je to spôsobené tým, že takéto lokality majú veľký rozsah zamýšľaného použitia, čo sa odráža v klasifikátore schválenom vyhláškou Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie z 9. 1. 2014 č. 540.

Pri zoskupovaní pozemkov na určenie hodnoty FPC je dôležité povolené využitie.

Po rozdelení na typy povoleného použitia odhadca určí hlavné cenové faktory. Ak hovoríme o pozemkoch osád, náklady sa zvyšujú v dôsledku:

• atraktívna krajina a tvar lokality;
• umiestnenie v blízkosti vodných plôch, lesov;
• vzdialenosť od diaľnic;
• nízka hladina hluku;
• homogénne sociálne prostredie;
• budúcu ziskovosť.

Medzi faktory, ktoré znižujú náklady, patrí malá plocha pozemku, robustný neštandardný tvar, umiestnenie v blízkosti priemyselné podniky a skládky odpadov, nevyhovujúce prístupové cesty.

V ďalšej fáze sa vyberie štandard - sekcia s najvýraznejšími charakteristikami, vytvorí sa skupina podobných objektov. Pre každú z nich špecialista zhromažďuje a analyzuje informácie o transakciách a vytvára vzorec na výpočet UPKS. Potom vypočíta špecifický ukazovateľ na 1 m2 referenčnej plochy.

Kde môžem použiť špecifický ukazovateľ

Prijatú CPC za skupinu pozemkov schvaľujú samosprávy. Môže sa použiť na výpočet hodnoty pozemkov určitého typu povoleného použitia podľa vzorca:

KS \u003d plocha pozemku x UPKS

Ak lokalita podľa svojich charakteristík patrí do niekoľkých skupín, na výpočet sa berie špecifický ukazovateľ s veľkou hodnotou.

Hoci základom pre stanovenie SCR sú objektívne faktory, použitie zovšeobecnených štatistických metód má množstvo nevýhod. Medzi hlavné nevýhody hromadného prístupu patria:

• získavanie údajov o ponuke a dopyte z otvorených zdrojov, ktoré nezaručujú spoľahlivosť;
• výpočet uskutočnený v období rastu trhových cien nezodpovedá hodnote počas krízy;
• ignorovanie individuálnych vlastností predmetov;
• prípadné technické chyby v hraničných a technických plánoch, uvedenie súradníc polohy zasahujú do správnej klasifikácie objektov.

Tieto aspekty vedú k nadhodnoteniu alebo podhodnoteniu prípustných hodnôt SCL pre každú skupinu lokalít.

Metodika výpočtu UPKS pre prídel pôdy

Špecifický ukazovateľ sa môže líšiť v závislosti od typu povoleného využívania pôdy špecifikovaného v. Keďže pri určení OÚ sa zohľadňujú informácie o majetku obsiahnuté v registri, tieto popisy a charakteristiky musia zodpovedať skutočnosti.

Napríklad pri pozemkoch kategorizovaných ako „obchodné a komerčné kancelárske budovy“ bude SCL oveľa vyššie ako pri pozemkoch zaradených do kategórie „priemyselné a administratívne budovy“.

FCL a model oceňovania pre poľnohospodársku pôdu sa určujú s prihliadnutím na:

• hrubý príjem na jednotku plochy;
• kapitalizačný pomer;
• náklady na obrábanie pôdy.

Tieto faktory sa pri určovaní špecifického ukazovateľa COP neberú do úvahy. To znamená, že hlavným významom pre výpočet UE je správne priradenie lokality k určitej kategórii a skupine.

Aj keď sa na miestnej a federálnej úrovni neustále prijímajú predpisy o oceňovaní katastra, stále neexistuje jednotný dokument, ktorý by určoval, ako vypočítať špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku. Zavedené rozpočtové inštitúcie nezávisle určujú vhodnú metódu výpočtu LCL pôdy.

Odvolanie sa na hodnotu špecifického ukazovateľa COP

Zákon Ruskej federácie č. 237-FZ z 3. júla 2016 stanovuje schválenie výsledkov katastrálneho hodnotenia orgánmi Rosreestr, o ktorých sú informácie zverejnené na oficiálnej webovej stránke. Každý vlastník alebo užívateľ pozemku má právo na súd alebo províziu.

Špecifický ukazovateľ použitý pri výpočte hodnoty katastra je obsiahnutý v správe. Ale iba špecialista môže zistiť nesúlad medzi UPKS a hlavnými charakteristikami, na základe ktorých bol objekt priradený k určitej skupine.

Na žiadosť držiteľov práv môže Rosreestr poskytnúť informácie o hodnotách použitých pri oceňovaní katastra a údaje, ktoré vám umožnia overiť vlastnosti objektu.

V súlade s čl. 21 zákona možno považovať nesúlad špecifického ukazovateľa s druhom povoleného použitia za jedinú metodickú chybu, ktorá ovplyvnila hodnotu COP.

Žiadosť o opravu sa posudzuje štátom financovaná organizácia oprávnená vykonať posúdenie. Na základe výsledkov posúdenia žiadosti orgán rozhodne o vykonaní zmien alebo zamietnutí.

čl. 22 uvedeného spolkového zákona č. 237 ustanovuje všeobecný poriadok prejednávanie sporov o určenie katastrálnej hodnoty v komisii alebo na súde. Dôkazom v tomto prípade bude trhové ocenenie lokality.

Záver

Priemerný špecifický ukazovateľ sú náklady na 1 m2 pozemku. V závislosti od povoleného použitia môže toto číslo znížiť alebo zvýšiť QC a sadzbu dane. Najčastejšou chybou, ktorá výrazne zvyšuje FCL, je nesprávne zaradenie pozemkov do skupín povoleného využitia. Vlastník, ktorý si to všimne včas, sa môže proti výsledkom katastrálneho hodnotenia odvolať v správnom alebo súdnom konaní.

magistra práv v smere „Občianske a rodinné právo“. V roku 2005 absolvoval Štátnu univerzitu v Petrohrade, v roku 2012 - Ekonomickú fakultu Moskovskej štátnej univerzity. M.V. Lomonosov s titulom z finančnej analýzy. Po obdržaní druhého vyššie vzdelanie založil nezávislú znaleckú spoločnosť. Špecializujem sa na oceňovanie nehnuteľností, pozemkov a iného majetku.

Prirodzene, hodnota nie je priradená svojvoľne, ale v súlade s určitým algoritmom, ktorý vám umožňuje spoľahnúť sa na spoľahlivé podmienky pri výpočtoch. Sú určené príslušnými predpismi a poskytujú príležitosť na dvojitú kontrolu a kontrolu správnosti hodnoty nastavenej pre vašu stránku.

Hlavné ustanovenia vymedzujúce pojem katastrálna hodnota pamäti

Požadované dokumenty

Za účelom výpočtu katastrálnej hodnoty k budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

1. Technické dokumenty pamäte, najmä geodetické práce, ktoré označujú celkovú plochu lokality, zamýšľaný účel pozemku.
2. Katastrálny pas, ktorý označuje konkrétny ukazovateľ katastrálnej hodnoty pamäti.
3. Hraničný projekt s vyznačením stavebných zón v určenom katastrálnom území.
4. Územný plán, ktorý špecifikuje detaily infraštruktúry katastrálneho územia.
5. Technické podklady k nehnuteľnému objektu postavenému v zóne ZU.

Na základe týchto dokumentov môžete urobiť výpočty, ktoré vám poskytnú informácie o tom, do akého typu povoleného použitia podľa presnej definície patrí vám zverená stránka. Tu možno identifikovať na prvý pohľad nepodstatné rozdiely, ktoré v podstate kategoricky menia katastrálnu hodnotu lokality.

Je prirodzené, že uvedené dokumenty sú drahé, príprava trvá dlho a niektoré z nich vyžadujú špeciálne povolenie od správy. Preto bude stačiť, aby ste dostali výpisy s potrebnými údajmi.

Na získanie výpisu budete potrebovať občiansky pas a doklad potvrdzujúci právo.

Metodika, ktorú používajú profesionálni odhadcovia, je univerzálna.. Po určení špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty v katastrálnom štvrťroku ho definujú ako základnú jednotku. Ďalej identifikujú produkt základnej jednotky ich číslom, čo je objem samostatného pozemku (plocha nehnuteľnosti).

V katastrálnych územiach sa základné hodnoty zhodujú podľa princípu podobnosti a určujú sa v súlade s metódami, ktoré zohľadňujú všetky vlastnosti okolitých pozemkov.

V čom na výpočet sa používajú určité vzorce. Sú pomerne zložité a ich profesionálne využitie je dostupné katastrálnym inžinierom. Môžete použiť tieto vzorce, ale neodporúča sa umiestniť výsledky výpočtov ako alternatívu k nákladom stanoveným ako výsledok štátnych pokladničných poukážok.

Hodnota katastrálnej hodnoty pamäte sa vypočítava z priemernej štatistickej hodnoty konkrétnej hodnoty v kraji.

Na výpočet priemernej hodnoty sa používa základný vzorec, podľa ktorého je jeho výsledok definovaný ako priemerná hodnota (súkromná) celkovej hodnoty pôdy v regióne a celkovej plochy regionálnych polí.

Takto môžeme získať základný (testovací) špecifický ukazovateľ pre celú zemskú masu kraja. Z tohto ukazovateľa sa následný výpočet robí podľa mnohých vzorcov. Každý vzorec pridáva koeficienty k základnému špecifickému ukazovateľu v závislosti od výhod prítomných v zóne poľa alebo v katastrálnom štvrťroku.

V prípade, že neexistujú žiadne výhody alebo územná zóna patrí medzi problémové oblasti, koeficienty sa odpočítajú od základných nákladov.

Dôvody na vykonanie GKO LZ sú určené potrebou revízie niektorých pozemkov alebo stanoveným plánom. Posudzovanie sa vykonáva na základe osobitného príkazu, ktorý má štatút nomenklatúrneho dokumentu.

Môžu ho vypracovať federálne aj mestské orgány. Objednávka obsahuje údaje zo zdrojov Výboru pre majetok štátu o pozemkoch, pri ktorých bolo potrebné vykonať posúdenie.

Okrem toho aj hodnotenie neumožňuje tretím stranám zúčastniť sa procesu. Príkaz o ustanovení pozemkového auditu určuje aj osoby - členov revíznej komisie, ktorí vykonajú príslušný postup.

Patria sem kompetentní a skúsení špecialisti, ktorí kalibrujú a analyzujú podmienky pre údržbu a rozvoj pôdneho fondu v regiónoch, ako aj zvažujú možnosti zvýšenia katastrálnej hodnoty pozemkov v určitých rozvojových zónach regiónu.

Pozostáva z nasledovného:

1. Na základe príkazu vydaného ruskou vládnou agentúrou alebo obcou sa zostavuje zoznam dodávateľov prác GKO, ako aj zoznam pozemkov, ktoré sa majú posúdiť.
2. Špecialisti Výboru pre majetok štátu pripravujú informácie o poliach vybraných na revíziu a triedia informácie o nich podľa katastrálnych štvrtí.
3. Samostatná zákazka zahŕňa hodnotiacu organizáciu, ktorá sa zúčastňuje vyhláseného výberového konania na získanie zákazky GKO.
4. Analyzuje situáciu v súlade s informáciami poskytnutými Výborom pre majetok štátu a pomocou regulovaných metód a regulačných vzorcov robí výpočty a prepočítava cenu pôdy.
5. Získané údaje a výsledky hodnotenia sú zdokumentované v príslušnej správe.

Výsledky a správy

schválil krajský župan. Do 10 pracovných dní musia byť postúpené Výboru majetku štátu, kde sa do 6 mesiacov po ich schválení krajským výkonným výborom zapíšu do evidencie katastra kraja.

Všetky prijaté informácie musia byť zverejnené v miestnej tlači a prezentované na oficiálnej webovej stránke Rosreestr. Občania by mali byť riadne informovaní o dosiahnutých výsledkoch, pretože majú právo vykonať zmeny a doplnenia do šiestich mesiacov, kým sa položky úplne nevyrovnajú v novom cenovom kontexte.

Toto je dôležitá zložka hodnôt zahrnutých v koncepte oceňovania a preceňovania katastra. Je zahrnutá v údajoch katastrálneho pasu na uloženie spolu s celkovou katastrálnou hodnotou pozemku a určená nákladom na 1 m 2 pozemku vo Vašom k.ú.

Aby ste ho našli v katastrálnom pase, musíte otvoriť oddiel B 1 a pozrieť sa na informácie uvedené v odseku 13.

Podľa pravidiel práve z konkrétnych ukazovateľov hodnoty katastra pochádza jej celková hodnota pri preceňovaní alebo preverovaní údajov. Ak zistíte, že hodnota vášho pozemku dramaticky vzrástla – v prvom rade si skontrolujte jeho konkrétny ukazovateľ.

Ak je to on, kto je neprimerane vysoký, potom - chyba sa vyskytla v kontexte povoleného využitia pamäte. Ak sa zásadne nelíši od predchádzajúceho ukazovateľa, ale celkové náklady sú príliš vysoké, chyba spočíva v určení celkovej plochy lokality.

V oboch prípadoch sa budete musieť obrátiť na špecializovanú komisiu so žiadosťou o opravu chyby. Ale keď to určíte konkrétnym ukazovateľom, bude oveľa jednoduchšie nájsť nuansy, ktoré to vyvolali.

Do 6 mesiacov odo dňa zverejnenia výsledkov GKO akceptuje nároky vlastníkov pozemkov. Po zistení chyby by ste sa mali obrátiť na oprávnenú komisiu so žiadosťou o posúdenie nezákonne pridelenej celkovej katastrálnej hodnoty alebo jej špecifického ukazovateľa.

Ak sa chcete prihlásiť do komisie, napíšte žiadosť adresovanú predsedovi komisie a predložte dokumenty, ktoré potvrdzujú váš status vlastníka stránky. Odvolanie na komisiu je neprijateľné od tretích strán, treba podať žiadosť osobne. Žiadosť musí odôvodniť, na základe čoho sa domnievate, že informácie, ktoré vám boli poskytnuté, sú chybné.

Ak je váš problém zamietnutý, môžete žalovať na súde na základe odmietnutia. V tomto prípade bude predseda komisie na súde vystupovať ako obžalovaný. Pri podávaní žaloby si vezmite výpis z Rosreestr o posúdení vašej stránky.

Spravidla, ak sa zistí chyba, ktorá sa líši od aktuálnej hodnoty najviac o 30 %, komisia prijme nezávislé rozhodnutie o zmene katastrálnej hodnoty.

V ostatných prípadoch sa musíte uchýliť k službám profesionálnych nezávislých odborníkov a poskytnúť nimi vydané stanovisko.

V niektorých prípadoch, keď nastanú okolnosti, ktoré poškodili úrodnosť pôdy alebo podobne, je potrebné zmeniť katastrálnu hodnotu v dôsledku zmien v štruktúre pôdy, ktorá stratila určité prospešné vlastnosti a pozitívne vlastnosti.

Takéto prípady umožňujú zmeny v katastrálnej hodnote do 5 rokov, avšak pred začatím prideľovania novej hodnoty.

Hodnotenie pamäte pre súťaž

Vykonáva sa vo všetkých prípadoch, ktoré si vyžadujú súdne konanie, ako aj v niektorých prípadoch pri podávaní žiadosti na komisiu Výboru pre majetok štátu.

Profesionálny odhadca má právo:

1. Podľa vlastného uváženia použite metódu výpočtu vhodnú pre konkrétny prípad. Môže sa ukázať ako alternatívna v porovnaní s metodikou, ktorá bola použitá v GKO pozemkov.
2. Požiadajte o objasnenie aplikácie metód používaných v postupe GKO.
3. Vyžiadajte si od organizácií alebo tretích strán všetky potrebné informácie súvisiace s realizáciou objednávky.
4. Požadovať úhradu nákladov za vyšetrenie od zákazníka.
5. Požadujte odmenu za vykonanie objednávky.
6. Odmietnuť vykonať objednávku, ak zákazník poruší podmienky zmluvy.

Úlohu dôkaznej základne plní znalecký posudok vydaný odborným odhadcom. Môže sa stať presvedčivým argumentom pre komisiu Výboru pre majetok štátu a prispieť k náprave chyby, ktorá sa stala pri výpočtoch. Okrem toho bude zohrávať rozhodujúcu úlohu pri posudzovaní problému na súde.

Vykonávanie opatrení na hodnotenie pozemkového vlastníctva zohráva kľúčovú úlohu federálneho a komunálneho významu. Nemenej významné sú výsledky hodnotenia pre občanov vlastníkov pozemkov a užívateľov pozemkov, keďže dane z pozemkov sa budú vymeriavať na základe získaných údajov.

Okrem toho cena pozemku v katastrálnej hodnote ovplyvní možnosť zápisu pozemku kúpou. Preto je v určitých prípadoch potrebné revidovať stanovenú hodnotu. Prečítajte si, ako prehodnotiť katastrálnu hodnotu pozemku.

Prehodnotenie a revíziu nákladov môže vykonať oprávnená komisia Rosreestr, ktorá do 6 mesiacov po audite akceptuje reklamácie od občanov a má právo napraviť vzniknuté chyby.

Ak SCC odmietne napraviť chybu, držitelia práv na pozemky majú právo obrátiť sa na nezávislého odhadcu a postúpiť prípad súdu.