Čas čítania: 4 minúty

Hromadné ocenenie pozemkov je založené na princípe klasifikácie a rozdelenia parciel do skupín a zón. Sídla sú rozdelené do katastrálnych štvrtí. Hlavné rozdiely medzi pozemkami v nich sú výmera, kategória využitia a špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku v roku 2020. Ak sú prvé 2 hodnoty známe majiteľom, potom tretia často vyvoláva otázky. Pri stanovovaní COP je však mimoriadne dôležitý špecifický ukazovateľ.

Použitie špecifického ukazovateľa

Katastrálne ocenenie sa vykonáva pre všetkých, s výnimkou, v súlade so zákonom Ruskej federácie zo dňa 25.8.1999 č. 945 „O katastrálnom oceňovaní“ a nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 4.8.2000 č. 316 „O schválení pravidiel vykonávania štátneho oceňovania katastra“.

Účelom stanovenia ceny každého pozemku je vytvorenie jednotného základu pre zdanenie.

Toto hodnotenie má štatút štátneho hodnotenia, preto ho majú vykonávať špeciálne vytvorené rozpočtové inštitúcie. Ich činnosť je založená na princípoch hromadného hodnotenia a využívania špecifického ukazovateľa. Táto metóda umožňuje zoskupiť všetky krajiny Ruskej federácie podľa princípu podobnosti.

Cena pozemkov sa vypočítava na základe cenových faktorov špecifických pre konkrétnu skupinu. To môže byť:

• poľnohospodárska pôda;
• miesta pre rozvoj infraštruktúry;
• alebo verejné a obchodné prídely;

Každá z uvedených stránok má svoj vlastný súbor cenových faktorov. Zvyčajne sa zohľadňuje sociálno-ekonomický rozvoj regiónu, kvalita pôdy a dostupnosť budov. Preto sa v rôznych katastrálnych územiach môže konkrétna katastrálna hodnota pozemku - cena za 1 m2 - líšiť.

Na vyhodnotenie každej skupiny nehnuteľností je vypracovaný špecifický model, podľa ktorého sa výpočet vykonáva. V závislosti od charakteristík lokalít zahŕňa faktory, ktoré najviac ovplyvňujú ich hodnotu, napríklad umiestnenie objektu a jeho účel.

Výpočet špecifickým ukazovateľom (SSI) sa používa v prípadoch, keď je regresné, typické alebo individuálne modelovanie nevhodné.

Viac podrobností o metódach určovania nákladov je popísaných v článku.

Ako sa počíta špecifický ukazovateľ

Trh s pôdou v Rusku nie je vo svojom zložení homogénny. Všetky stránky sú rozdelené do kategórií, ktorých príslušnosť výrazne ovplyvňuje náklady.

Najdrahšie pozemky sú pozemky osád. Je to spôsobené tým, že takéto lokality majú veľký rozsah zamýšľaného použitia, čo sa odráža v klasifikátore schválenom vyhláškou Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie z 9. 1. 2014 č. 540.

Pri zoskupovaní pozemkov na určenie hodnoty FPC je dôležité povolené využitie.

Po rozdelení na typy povoleného použitia odhadca určí hlavné cenové faktory. Ak hovoríme o pozemkoch osád, náklady sa zvyšujú v dôsledku:

• atraktívna krajina a tvar lokality;
• umiestnenie v blízkosti vodných plôch, lesov;
• vzdialenosť od diaľnic;
• nízka hladina hluku;
• homogénne sociálne prostredie;
• budúcu ziskovosť.

Medzi faktory, ktoré znižujú náklady, patrí malá plocha pozemku, členitý neštandardný tvar, poloha v blízkosti priemyselných závodov a skládok a nevyhovujúce prístupové cesty.

V ďalšej fáze sa vyberie štandard - sekcia s najvýraznejšími charakteristikami, vytvorí sa skupina podobných objektov. Pre každú z nich špecialista zhromažďuje a analyzuje informácie o transakciách a vytvára vzorec na výpočet UPKS. Potom vypočíta špecifický ukazovateľ na 1 m2 referenčnej plochy.

Kde môžem použiť špecifický ukazovateľ

Prijatú CPC za skupinu pozemkov schvaľujú samosprávy. Môže sa použiť na výpočet hodnoty pozemkov určitého typu povoleného použitia podľa vzorca:

KS \u003d plocha pozemku x UPKS

Ak lokalita podľa svojich charakteristík patrí do niekoľkých skupín, na výpočet sa berie špecifický ukazovateľ s veľkou hodnotou.

Hoci základom pre stanovenie SCR sú objektívne faktory, použitie zovšeobecnených štatistických metód má množstvo nevýhod. Medzi hlavné nevýhody hromadného prístupu patria:

• získavanie údajov o ponuke a dopyte z otvorených zdrojov, ktoré nezaručujú spoľahlivosť;
• výpočet uskutočnený v období rastu trhových cien nezodpovedá hodnote počas krízy;
• ignorovanie individuálnych vlastností predmetov;
• prípadné technické chyby v hraničných a technických plánoch, uvedenie súradníc polohy zasahujú do správnej klasifikácie objektov.

Tieto aspekty vedú k nadhodnoteniu alebo podhodnoteniu prípustných hodnôt SCL pre každú skupinu lokalít.

Metodika výpočtu UPKS pre prídel pôdy

Špecifický ukazovateľ sa môže líšiť v závislosti od typu povoleného využívania pôdy špecifikovaného v. Keďže pri určení OÚ sa zohľadňujú informácie o majetku obsiahnuté v registri, tieto popisy a charakteristiky musia zodpovedať skutočnosti.

Napríklad pri pozemkoch kategorizovaných ako „obchodné a komerčné kancelárske budovy“ bude SCL oveľa vyššie ako pri pozemkoch zaradených do kategórie „priemyselné a administratívne budovy“.

FCL a model oceňovania pre poľnohospodársku pôdu sa určujú s prihliadnutím na:

• hrubý príjem na jednotku plochy;
• kapitalizačný pomer;
• náklady na obrábanie pôdy.

Tieto faktory sa pri určovaní špecifického ukazovateľa COP neberú do úvahy. To znamená, že hlavným významom pre výpočet UE je správne priradenie lokality k určitej kategórii a skupine.

Aj keď sa na miestnej a federálnej úrovni neustále prijímajú predpisy o oceňovaní katastra, stále neexistuje jednotný dokument, ktorý by určoval, ako vypočítať špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku. Zavedené rozpočtové inštitúcie nezávisle určujú vhodnú metódu výpočtu LCL pôdy.

Odvolanie sa na hodnotu špecifického ukazovateľa COP

Zákon Ruskej federácie č. 237-FZ z 3. júla 2016 stanovuje schválenie výsledkov katastrálneho hodnotenia orgánmi Rosreestr, o ktorých sú informácie zverejnené na oficiálnej webovej stránke. Každý vlastník alebo užívateľ pozemku má právo na súd alebo províziu.

Špecifický ukazovateľ použitý pri výpočte hodnoty katastra je obsiahnutý v správe. Ale iba špecialista môže zistiť nesúlad medzi UPKS a hlavnými charakteristikami, na základe ktorých bol objekt priradený k určitej skupine.

Na žiadosť držiteľov práv môže Rosreestr poskytnúť informácie o hodnotách použitých pri oceňovaní katastra a údaje, ktoré vám umožnia overiť vlastnosti objektu.

V súlade s čl. 21 zákona možno považovať nesúlad špecifického ukazovateľa s druhom povoleného použitia za jedinú metodickú chybu, ktorá ovplyvnila hodnotu COP.

Žiadosť o opravu posudzuje rozpočtová inštitúcia oprávnená vykonať hodnotenie. Na základe výsledkov posúdenia žiadosti orgán rozhodne o vykonaní zmien alebo zamietnutí.

čl. 22 spomínaného spolkového zákona č. 237 ustanovuje všeobecný postup pri prejednávaní sporov o určenie katastrálnej hodnoty v komisii alebo na súde. Dôkazom v tomto prípade bude trhové ocenenie lokality.

Záver

Priemerný špecifický ukazovateľ sú náklady na 1 m2 pozemku. V závislosti od povoleného použitia môže toto číslo znížiť alebo zvýšiť QC a sadzbu dane. Najčastejšou chybou, ktorá výrazne zvyšuje FCL, je nesprávne zaradenie pozemkov do skupín povoleného využitia. Vlastník, ktorý si to všimne včas, sa môže proti výsledkom katastrálneho hodnotenia odvolať v správnom alebo súdnom konaní.

magistra práv v smere „Občianske a rodinné právo“. V roku 2005 absolvoval Štátnu univerzitu v Petrohrade, v roku 2012 - Ekonomickú fakultu Moskovskej štátnej univerzity. M.V. Lomonosov s titulom z finančnej analýzy. Po získaní druhého vysokoškolského vzdelania založil nezávislú znaleckú spoločnosť. Špecializujem sa na oceňovanie nehnuteľností, pozemkov a iného majetku.

Pozemky osád alebo poľnohospodárske účely sa hodnotia na základe zoznamov zostavených Rosreestr.

Všetky plochy sú rozdelené podľa účelu a druhov využitia.

Jednou z možností určenia ceny prídelu je metóda využívajúca špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty. Inými slovami, špecifickým ukazovateľom katastrálnej hodnoty je merná jednotka ceny pozemku za meter štvorcový.

Ukazovateľ je neoddeliteľnou súčasťou výpočtu katastrálnej hodnoty prídelu a výpočtu dane z nehnuteľností. Jeho použitie je opodstatnené v nasledujúcich situáciách:

Keď sa vytvoria nové pozemky;

Keď sa jeden objekt prenesie z jedného typu operácie do druhého;

Mení sa účel pridelenia.

Kraje a ich sídla menia tento ukazovateľ každý štvrťrok.

Cena = UPKS * plocha pozemku.

Katastrálna hodnota sa určuje spôsobom predpísaným Metodickým odporúčaním č.26, ktoré bolo vypracované v roku 2018:

V každom regióne sú prídely spojené do skupín, ktoré sú predmetom hodnotenia;

V rámci takejto skupiny sa počíta UPKS;

Katastrálna hodnota sa vypočítava pre každý objekt.

Náklady podľa katastra možno zmeniť použitím redukčných koeficientov, ak má pozemok osobitné vlastnosti.

Sadzby dane z pozemkov sú regulované stanovením horných limitov: od 3 % do 10 – 15 %. Mestské úrady majú právo tieto hranice zmenšiť.

Ako sa určuje UPKS pozemkov sídiel alebo poľnohospodárskych účelov?

Pre jednoduchosť výpočtu sú pozemky zoskupené podľa podobnosti cenových faktorov:

Osobné farmy s budovami;

Združenia záhradníkov a záhradníkov;

asociácie krajín;

Obytné domy.

Špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty sa určuje takto:

1. Pre každú vytvorenú skupinu sa určujú jej vlastné faktory ovplyvňujúce cenu;

2. Hľadá sa lokalita, ktorá obsahuje najväčší počet typických charakteristík;

3. Vytvára sa podskupina objektov, ktorých ukazovatele sú podobné;

4. Zhromaždené informácie o trhu sa analyzujú pre každú podskupinu;

5. Sleduje sa vzťah medzi trhovou cenou a faktormi, ktoré ju tvoria;

6. Výpočet UPKS pre vybranú typickú oblasť.

Špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty je teda spojovacím článkom medzi objektmi jednej oceňovacej skupiny.

Vzorec výpočtu je nasledujúci:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, kde:

Рpos - určité charakteristiky prostredia lokality;

Rsdelki - trhová hodnota objektu;

Ki - špecifikujúci koeficient pre konkrétnu lokalitu.

Na druhej strane, indikátor infraštruktúry (Rpos) je súčtom nákladov na komunikáciu prideľovania.

Trhovú hodnotu objektu (Rtransaction) možno vypočítať pomocou vzorca:

Zľavy \u003d (P1 * Pk) / 100, kde:

P1 - inventarizačná hodnota objektu;

PC - koeficient konkrétneho územia, definovaný ako súčet všetkých koeficientov pre zlepšenie tohto územia (vhodná poloha, naviazanie vzdialenosti na prvky infraštruktúry, prítomnosť alebo absencia inžinierskych sietí).

Možnosť napadnutia hodnoty

Pri výpočte hodnoty špecifického ukazovateľa sa berú do úvahy objektívne faktory, ktoré sa však spracúvajú pomocou zovšeobecnených štatistických metód. Z tohto dôvodu môže výsledný výsledok prekročiť prípustné normy a očakávania vlastníka objektu.

Ak vlastník stránky nesúhlasí s metódami a výsledkami výpočtu, problém možno vyriešiť podaním žiadosti komisii pre riešenie sporov alebo súdu.

Všetky potrebné informácie o katastrálnej hodnote je možné vyžiadať osobne alebo cez internet na USRN.

Po prijatí výsledku, ktorý ovplyvňuje záujmy vlastníka, môžete požiadať o vysvetlenie.

Ak chcete uplatniť svoje práva, musíte si objednať dodatočné regulačné posúdenie. Ak sa jeho výsledky nezhodujú so „stavom“, môžete podať odvolanie a dokázať, že:

Pri hodnotení lokality boli použité nespoľahlivé údaje alebo neboli zohľadnené redukčné korekčné faktory;

Štátna skúška bola vykonaná v rozpore s Metodikou konania štátnej skúšky. preskúmanie dokumentácie hospodárenia s pôdou. To je aj dôvod, ktorý umožňuje odvolať sa a zrušiť rozhodnutie o schválení technickej dokumentácie.

Lehota na posúdenie žiadosti o prehodnotenie ceny pozemku je 30 dní odo dňa podania žiadosti.

Metóda výpočtu katastrálnej hodnoty pozemkov pomocou špecifického ukazovateľa sa považuje za najobľúbenejšiu, pretože sa dá použiť na hromadné hodnotenie objektov.

Samotný UPKS sa líši v závislosti od regiónu. V každom subjekte Ruskej federácie uplatňujú štátne orgány tie ukazovatele, ktoré sú v nich stanovené.

Veľmi často ľudia pri kúpe pozemku za tú či onú cenu ani len neuvažujú nad tým, ako sa cena určuje. Ceny pozemkov na trhu sa v zásade určujú na základe hodnotenia uvedeného v databáze katastrálneho úradu. Táto cena sa nazýva špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty. Ako sa však táto hodnota určuje a ktorý orgán sa podieľa na jej stanovení?

Celková cena pozemku sa určí výpočtom ceny pozemku na jednotku merania jeho plochy. Ak je všetko jasné s jednotkou merania plochy, zvyčajne je to meter štvorcový, potom nie je veľmi jasné, čo je cenová ponuka pozemku.

Tento ukazovateľ ovplyvňuje príliš veľa faktorov vrátane:

• kategória a typ povoleného využívania pôdy;
• umiestnenie lokality;
• politika miestnej samosprávy;
• investičná príťažlivosť;
• kapitalizačné príležitosti;
• výška predpokladaného príjmu a pod.

To znamená, že pri určovaní jednotkových nákladov v správe katastra všetko závisí od regiónu. Rozdiel medzi regiónmi však môže byť značný. Dodnes sa pokúšajú tieto ukazovatele zjednotiť, no zatiaľ to pracovníci katastrálnej služby stanovujú podľa miestnych noriem.

Podľa pozemkovej legislatívy sú všetky pozemky na území Ruska rozdelené do určitých tried podľa ich charakteristík a vhodnosti na využívanie.

Zákonodarca teda rozlišuje tieto kategórie pozemkov:

1. Krajiny miest a mestečiek.
2. Pôda na poľnohospodársku výrobu.
3. lesy.
4. Územia vodných útvarov.
5. Oblasti obsadené zariadeniami infraštruktúry.
6. Územia osobitne chránenej prírody.

Väčšinou sú však vo voľnom občianskom obehu pozemky miest a obcí, ako aj plochy pre poľnohospodársku výrobu. Účel týchto kategórií a typ ich povoleného použitia implikuje práva jednotlivcov na ne vrátane vlastníckeho práva.

Pri kúpe a predaji pozemkov medzi súkromnými osobami majú právo nezávisle určiť hodnotu. Cena by sa však stále nemala výrazne líšiť od priemernej trhovej ceny (stanovenej podľa zákonov voľného trhu) alebo od katastrálnej ceny (určenej na základe ponuky a plochy).

Ako už bolo spomenuté, cenové ponuky zohrávajú kľúčovú úlohu pri určovaní hodnoty pozemkov. Je to súčin cenových ponúk a plochy, ktorá predstavuje jednotkové náklady konkrétnej lokality. Ale ako sa tieto citáty určujú?

Veľkosť cenových ponúk priamo závisí od kategórie pozemku a povoleného spôsobu využitia. Vzhľadom na to, že hlavnými predmetmi civilného obehu sú pozemky už naznačených dvoch kategórií, potom je potrebné vychádzať z charakteristiky týchto kategórií pozemkov.

Práve kategória a typ pozemku dáva predstavu o tom, aký zisk je možné získať z konkrétneho pozemku. Výška očakávaného zisku za určité časové obdobie je katastrálna hodnota jednej jednotky výmery pôdy.

Pri určovaní cenových ponúk poľnohospodárskej pôdy a očakávaného zisku sa teda delia na tieto typy:

• pôdy už využívané v poľnohospodárstve;
• pozemky vnútornej infraštruktúry poľnohospodárskych zariadení;
• pozemky poľnohospodárskych nádrží;
• parcely, ktoré sa stali nepoužiteľnými a len zastavané pozemky;
• lesné pozemky v súkromnom vlastníctve;
• pasienkové oblasti.

Keďže je možné získať väčší zisk z pôdy už vhodnej na poľnohospodárstvo, ukazovateľ špecifickej hodnoty bude vyšší ako napríklad pôda pod pasienkami.

Pozemky miest a obcí sú zase rozdelené do nasledujúcich podtypov, na základe ktorých sa určuje ich špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty:

• pozemky na výstavbu obytných zariadení;
• územia verejných a obchodných budov;
• oblasti pod infraštruktúrou;
• priľahlá poľnohospodárska pôda;
• plochy pre verejné rekreačné zariadenia.

Výpočet dividend na určenie špecifického ukazovateľa vykonávajú vysokokvalifikovaní odborníci v oblasti financií a ekonomiky.

Výpočet sa vykonáva v dvoch fázach:

1. Vykoná sa výpočet očakávaných dividend a špecifického ukazovateľa pôdy na celom území subjektu federácie (správnej jednotky), čiže sa zistí priemerný ukazovateľ.
2. Vykonáva sa výpočet ukazovateľa jednotlivých nehnuteľností.

Postup je teda dosť komplikovaný a bez špeciálnych znalostí a zručností nie je možné presne určiť hodnotenie.

Samozrejme, aj keď sa cena v rámci krajiny líši, vzorec na výpočet špecifického ukazovateľa je rovnaký. Na identifikáciu tohto ukazovateľa je teda potrebné vynásobiť očakávaný zisk na jednotku plochy pôdy obdobím dlhodobej kapitalizácie. Toto obdobie je spravidla 33 rokov. Môže sa však zmeniť, čo výrazne ovplyvní katastrálnu hodnotu všetkých kategórií pozemkov.

Ako už bolo uvedené, na výpočet konkrétneho ukazovateľa katastrálnej hodnoty pozemku je potrebné mať prvotné údaje o finančnej výnosnosti pozemku. Predpokladajme, že jeden hektár pôdy vhodnej na poľnohospodárstvo prináša ročne 2-2,5 tisíc rubľov zisku. Vynásobíme 33 a dostaneme asi 66-82,5 tisíc rubľov.

V praxi však nie je vždy možné správne využívať takúto pôdu a získať také zisky. Z tohto dôvodu je FCL takýchto pozemkov na trhu zvyčajne oveľa nižšie ako katastrálna hodnota. Podľa štatistík sú priemerné náklady na 1 hektár takejto pôdy v Rusku 30-40 tisíc rubľov.

Ďalšia vec je krajina osád. Náklady na takéto pozemky sú oveľa vyššie ako cena vyššie uvedených pozemkov. Veď zisk z takýchto pozemkov sa počíta podľa obytnej plochy, ktorá sa na ňom dá postaviť.

Vo veľkých mestách je väčšina územia určená na výstavbu bytových domov. Podľa toho sa vypočítajú špecifické ukazovatele katastrálnej hodnoty pozemkov v sídlach. Napríklad štandardný deväťposchodový dom má rozlohu približne 0,3 hektára. Tento bytový dom má približne 3000 metrov štvorcových obytnej plochy. Hodnota vychádza z trhovej ceny za predchádzajúce obdobie kapitalizácie. Ale nie vždy sa to deje, každá finančná inštitúcia má svoje metódy na určenie východiskovej hodnoty.

Náklady na 0,3 hektára určené na výstavbu bytového domu sú cenou obytnej plochy v ňom mínus odhadované náklady. Náklady na takýto pozemok priamo závisia od trhu s bývaním. Preto je zvyčajne katastrálna hodnota bytov v mestách oveľa nižšia ako priemerná trhová hodnota.

To všetko sa nazýva hodnotiaci model a každý špecialista má svoj vlastný. Zvyčajne pracuje celá skupina špecialistov. Ich úlohou je zohľadniť všetky cenové faktory.

Model oceňovania a cenový faktor

Oceňovací model je výpočtový vzorec alebo špeciálna rovnica, ktorá je vyvinutá na určenie ziskovosti konkrétneho pozemku. Táto rovnica zahŕňa všetky potrebné faktory, ktoré ovplyvňujú tvorbu ceny. Práve kombinácia týchto faktorov je zisk.

Faktor, ktorý tvorí cenu, môžeme nazvať charakteristikou nehnuteľnosti. Tieto charakteristiky môžu byť kvalitatívne aj kvantitatívne. Napríklad, ak je objektom bytový dom, potom sa ako cenový faktor môže brať veľkosť obytnej plochy alebo odľahlosť od významných infraštruktúrnych zariadení atď.

Spôsob zhromažďovania údajov o určitých faktoroch odhadcom je určený nezávisle. Za správnosť poskytnutých informácií nesie administratívnu a majetkovú zodpovednosť odhadca.

Výsledkom práce hodnotiacej skupiny by mal byť špecifický ukazovateľ, ktorým sú náklady na jednotku plochy objektu, najčastejšie jeden meter štvorcový. Toto číslo sa vynásobí celkovou plochou objektu. Akýkoľvek iný postup na určenie hodnoty nehnuteľnosti sa považuje za neplatný.

V praxi sa môžu vyskytovať nehnuteľnosti, ktorých hodnotu nemožno určiť všeobecným oceňovacím modelom. V takýchto prípadoch sa na základe rozhodnutia posudkovej skupiny alebo odhadcu určuje hodnota pre tento predmet individuálne.

Na základe výsledkov takéhoto hodnotenia sa vypracuje samostatná správa. Označuje všetky faktory, ktoré boli zohľadnené počas postupu. Takéto dokumenty musia byť priložené k informáciám o hodnote nehnuteľnosti a možno ich stiahnuť z online zdroja katastrálneho úradu.

Korekčný faktor je tiež akýmsi individuálne aplikovaným nástrojom v závislosti od individuálnych charakteristík vlastnosti. Jeho podstata spočíva v podceňovaní alebo naopak v zveličovaní konkrétnej charakteristiky na základe situácie.

Ak je teda napríklad bývanie schátrané alebo sa skončila životnosť budovy, potom bude mať korekčný faktor s najväčšou pravdepodobnosťou klesajúcu hodnotu. Alebo ak sa začne s výstavbou akéhokoľvek významného zariadenia (vojenská jednotka, ťažobné zariadenie atď.), potom môže hodnota blízkych pozemkov počas precenenia stúpnuť.

V závislosti od nehnuteľnosti môžu byť pre ocenenie potrebné rôzne dokumenty.

Na posúdenie pridelenia pôdy je teda potrebné zhromaždiť tieto dokumenty:

• záver katastrálneho inžiniera (katastrálny plán);
• katastrálny pas objektu;
• UPKS (ak nie, potom počiatočné náklady);
• dokumenty pre budovy a stavby.

V špeciálnych prípadoch sa môžu vyžadovať osvedčenia od vládnych agentúr:

• urbanistický plán s vyznačením objektov (vrátane plánovaných) infraštruktúry;
• plán stavebných zón od architektonickej služby.

Na oceňovanie stavieb sa používajú rôzne oceňovacie moduly, preto môžu byť potrebné nasledujúce dokumenty:

• projektová dokumentácia;
• odhad stavby;
• plán zo ZINZ;
• uzavretie technického súpisu (aj zo ZINZ);
• doklad o vlastníctve budovy (ak existuje).

Ak ide o novostavbu, potom stačí predložiť doklad, ktorý určí vlastníctvo žiadateľa k pozemku, na ktorom sa novostavba nachádza.

Informácia o cene objektu predstavuje aktuálnu úroveň hodnoty nehnuteľnosti podobných charakteristík za určité obdobie. Za takéto obdobie sa spravidla berie posledných pár rokov. Okrem toho sú informácie o cene určené pre predmety, ku ktorým bolo nedávno vykonané precenenie, boli ponúknuté na predaj alebo boli nedávno kúpené.

Podobné informácie o nehnuteľnostiach nájdete na stránke Rosreestr. Aby ste to dosiahli, musíte najprv nájsť samotný objekt. Možno budete potrebovať údaje o samotnom objekte (katastrálne číslo alebo adresa). V rozšírenom informačnom okne objektu je blok „Cenové faktory“, pod ktorým je tlačidlo „zobraziť“. Kliknutím naň získate informácie o cenových faktoroch, ktoré použil oceňovací tím.

Môžete zistiť, či sa zmenia nejaké trhové faktory, zmení sa cena konkrétnej nehnuteľnosti. S týmito informáciami môžete predmet predať oveľa výhodnejšie alebo ho kúpiť lacnejšie. V praxi takéto informácie nie sú také dôležité, ako sa bežne používajú.

Praktická hodnota jednotkových nákladov

V praxi sa špecifický ukazovateľ veľmi často mení. Pre všetky regióny Ruska sa tento ukazovateľ aktualizuje každý štvrťrok. Význam spočíva v tom, že realitný trh je dosť nestabilný a ceny stúpajú a klesajú. Rozdiely v cenách medzi štvrťrokmi môžu byť veľmi významné, čo sa nemôže stať priestorom pre špekulácie.

Na tento účel jednotková katastrálna hodnota slúži ako východiskový bod pre označenie počiatočnej hodnoty skupiny objektov rovnakého druhu. Štát po určení konkrétnej vyvolávacej ceny pre určité skupiny nehnuteľností stanovuje minimálnu cenovú hladinu, pod ktorou nemôže byť hodnota vo verejnom aj súkromnom občianskom obehu.

Pokiaľ ide o prípady praktického uplatňovania jednotkových nákladov podľa katastra ustanoveného zákonom, zahŕňajú tieto:

• určenie výšky dane z nehnuteľností;
• úhrada nákladov na sociálne bývanie;
• odkúpenie pôdy od štátu (platená privatizácia).

Zákon môže ustanoviť aj ďalšie prípady, kedy bude účtovanie o konkrétnom ukazovateli katastrálnej hodnoty povinné.

Čo sa týka zdanenia, jeho veľkosť závisí nielen od katastrálnej hodnoty, ale aj od kategórie pozemku. Takže v závislosti od kategórie sa daň môže pohybovať od 3 do 10 percent. Okrem toho môže byť podľa politiky miestnej správy výška dane znížená. K dnešnému dňu je výpočet dane na základe katastrálnej hodnoty povinný pre väčšinu regiónov krajiny. V niektorých regiónoch je však výpočet hodnoty zásob stále možný až do roku 2020.

Postup pri určení hodnoty katastra upravuje súčasná právna úprava dostatočne podrobne a jej podstata je nasledovná.

Výkonné orgány zakladajúcich subjektov Ruskej federácie sa rozhodnú vykonať štátne katastrálne ocenenie pozemkov, ktoré sa musí vykonať najmenej raz za 5 rokov.

Úrad Rosreestr v príslušnom subjekte Ruskej federácie pripravuje zoznamy (zoznamy) všetkých pozemkov nachádzajúcich sa na území subjektu a podliehajúcich katastrálnemu oceneniu.

Po zostavení zoznamov (zoznamov) pozemkov sa vykoná ich katastrálne ocenenie.

Katastrálne ocenenie pozemkov je založené na princípe ich triedenia podľa účelu a druhu funkčného využitia.

Všetky pozemky v skladbe pozemkov sídiel sú v súlade s platnou legislatívou rozdelené do 17 druhov povoleného využitia.

V rámci osídlenia sú všetky pozemky rozdelené na administratívno-územné jednotky (pre Moskvu sú to administratívne obvody) a v rámci takýchto jednotiek sa prideľujú zodpovedajúce katastrálne štvrte v závislosti od veľkosti a špecifík príslušnej územnej jednotky (napr. , v Centrálnom správnom obvode Moskvy, 305 katastrálnych území).

Mernou jednotkou, na ktorú sa viaže určenie katastrálnej hodnoty každého konkrétneho pozemku, je špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty 1 meter štvorcový.

Tento ukazovateľ sa stanovuje pre každý katastrálny štvrťrok v kontexte každého konkrétneho druhu povoleného použitia. To znamená, že vo vzťahu k pozemkom sídiel je jednotková katastrálna hodnota určená pre 17 prípustných druhov povoleného využitia vo vzťahu ku každému katastrálnemu štvrťroku.

Katastrálna hodnota konkrétneho pozemku sa zistí vynásobením špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty schváleného pre tento druh povoleného využitia pozemkov vo vzťahu ku katastrálnemu obvodu, v ktorom sa pozemok nachádza, jeho výmerou.

Zároveň, ak je pre pozemok ustanovených niekoľko druhov povoleného využitia, potom sa na určenie jeho katastrálnej hodnoty vyberie ten špecifický ukazovateľ, ktorého hodnota je väčšia.

Z vyššie uvedeného vyplývaže hlavnými faktormi ovplyvňujúcimi katastrálnu hodnotu konkrétneho pozemku sú:

• jeho typ povoleného použitia určí spôsobom ustanoveným zákonom;
• veľkosť špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty vymedzené pre konkrétny druh povoleného použitia vo vzťahu ku katastrálnemu štvrťroku.

Druh povoleného užívania pozemku ustanovujú úkony štátnych orgánov, územnej samosprávy (príkazy o poskytnutí pozemku, nájomné a kúpno-predajné zmluvy, úkony výberu pozemku a pod.). Pridelenie pozemku uvedenými aktmi na konkrétny druh povoleného využitia zároveň podlieha nasledujúcim pravidlám.

Ak sú na pozemku nehnuteľné objekty postavené v súlade so stanoveným postupom, musí povolené využitie pozemku zodpovedať funkčnému účelu tohto objektu.

Funkčný účel objektu je zasa určený zápisom v dokladoch technického inventára a musí zodpovedať účelu, ktorý bol uvedený pri uvedení objektu do prevádzky.

Napríklad, ak je budova umiestnená na pozemku, v ktorého technickom pase je uvedený funkčný účel "Kancelária", potom bude pozemok zaradený do skupiny č. 7 - Pozemky určené na umiestnenie administratívnych budov pre obchodné a komerčné účely.

Zároveň, ak sú na pozemku súčasne kancelárske a výrobné priestory, možno pre pozemok súčasne zriadiť dva druhy povoleného využitia: „na umiestnenie kancelárskych budov na obchodné a komerčné účely“ a „ na umiestňovanie priemyselných a administratívnych budov“.

Ak pozemok nie je zastavaný, možno preň zriadiť ktorýkoľvek zo 17 predpokladaných druhov povoleného využitia v súlade s požiadavkami noriem a pravidiel územného plánovania a hygienickej ochrany. Napríklad, ak sa novovzniknutý pozemok nachádza v pásme hygienickej ochrany, nemožno preň určiť druh povoleného využitia „na bytovú výstavbu“.

Treba poznamenaťže po prijatí Pravidiel pre využívanie a rozvoj územia (ktoré sú prijaté vo viacerých mestách vrátane Petrohradu a Soči a musia byť prijaté v celej krajine najneskôr 1. 1. 2013) budú pravidlá na určenie trochu sa zmení druh povoleného využitia pre nezastavané pozemky.

Určenie špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty pozemkov sa vykonáva v tomto poradí:

• subjekt federácie rozhodne o vykonaní katastrálneho ocenenia pozemkov. Katastrálne ocenenie by malo mať všeobecný charakter, to znamená, že oceňovaniu podliehajú všetky pozemky na území subjektu federácie;
• územný orgán Rosreestr pre príslušný subjekt federácie vypracúva zoznamy pozemkov, ktoré sa majú posúdiť, ktoré odrážajú také vlastnosti, ako je jeho poloha, plocha, prítomnosť nehnuteľných predmetov na mieste a ich účel;
• hodnotiaca organizácia poverená Rosreestrom určuje špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty vo vzťahu ku každému štvrťroku a v kontexte každého z prípustných druhov povoleného využitia na základe informácií o priemernej trhovej hodnote pozemkov zodpovedajúceho druhu využitia v konkrétneho štvrťroka, ako aj na základe priemerných trhových ukazovateľov hodnoty nehnuteľností nachádzajúcich sa na pozemkoch. Inými slovami, špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty je v zmysle platnej legislatívy umiestnený ako priemerný ukazovateľ trhovej hodnoty 1 m2. pozemok s konkrétnym druhom povoleného využitia.
• výsledky katastrálneho ocenenia pozemkov schvaľuje normatívny akt subjektu federácie;
• po schválení výsledkov katastrálneho ocenenia príslušné informácie o každom pozemku sa vkladajú do systému katastrálneho operátu.

Ako je uvedené vyššie, katastrálne ocenenie pozemkov by sa malo vykonávať najmenej raz za 5 rokov. Posledné katastrálne ocenenie bolo vykonané v Moskve v roku 2007. V tejto súvislosti by malo byť najneskôr do konca roka 2012 dokončené nové ocenenie katastra v Moskve. Zároveň, berúc do úvahy osobitný význam moskovských pozemkov, možno predpokladať, že nové špecifické ukazovatele katastrálnej hodnoty pozemkov mesta budú stanovené vo výške výrazne vyššej ako súčasné ukazovatele.

Na určenie hodnoty katastra sa vo väčšine prípadov používa hromadná metóda s použitím špecifického ukazovateľa hodnoty katastra (UPKS). Výška dane z nehnuteľností, kam patria okrem iného aj pozemky a byty, závisí od ich katastrálnej hodnoty. Postup výpočtu tohto ukazovateľa upravuje legislatíva Ruskej federácie.

Hromadné ocenenie katastrálnej hodnoty pomocou UPKS

Regulačné ustanovenia Ruskej federácie určujú, že katastrálna hodnota (CV) objektov sa počíta najmä na daňové účely na základe analýzy informácií o ekonomických vlastnostiach predmetu výskumu. Po aplikovaní metód ocenenia sa ukáže cena, za ktorú je možné predmet v danom momente obstarať v aktuálnych trhových podmienkach pre príslušné povolené použitie.

Pre vlastnosti s podobnými charakteristikami sa CV vypočíta pomocou hmotnostnej metódy. Takéto objekty sú spojené do jednotlivých oceňovacích skupín so schválením jediného oceňovacieho vzorca. Ďalej, po dosadení významných ukazovateľov, ktoré ovplyvňujú cenu, sa vypočíta špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty na jednotku merania, zvyčajne plochy. UPKS je teda jediná cenová ponuka objektov v rámci hodnotiacej skupiny.

Na určenie katastrálnej hodnoty metódou hromadného ocenenia sa UPKS vynásobí plochou nehnuteľného objektu. Ak nie je možné vytvoriť jednu hodnotiacu skupinu z dôvodu nedostatku informácií o trhu, vykoná sa individuálny výpočet životopisu.

Aplikácia špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty

Výpočet katastrálnej hodnoty pomocou UPKS sa vzťahuje na metódy hromadného oceňovania s komparatívnym prístupom. Jednotková miera sa používa, keď regresné, generické alebo individuálne modelovanie nie je vhodné alebo praktické. Táto metóda zahŕňa konštrukciu štatistických modelov na základe cenových faktorov. Identifikuje ich odhadca rozpočtovej organizácie, ktorá má zo zákona právo vykonávať takéto úkony.

Etapy výpočtu CF nehnuteľného objektu pomocou UPKS:

1. Analýza polohy podľa zakladajúceho subjektu Ruskej federácie, obce, sídla, katastrálneho územia.
2. Vytvorenie hodnotiacej skupiny s podobnými objektmi.
3. Výpočet priemernej hodnoty AUC v závislosti od cenových faktorov na jednotku významných charakteristík pre hodnotiacu skupinu.
4. Výpočet katastrálnej hodnoty: vynásobením získaného ukazovateľa a hodnoty významných charakteristík.

Zloženie cenových faktorov vo vzorci na výpočet špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty určuje podľa uváženia odhadcu. Odkazuje im na vlastnosti objektu, ktoré podľa neho ovplyvňujú trhovú hodnotu. Môžu to byť kvantitatívne a kvalitatívne parametre vrátane výhodnosti polohy, vzdialenosti od prvkov infraštruktúry, dostupnosti inžinierskych sietí.

Výpočet UPKS za pozemok

Najžiadanejší je spôsob výpočtu katastrálnej hodnoty pomocou špecifického ukazovateľa na výpočet základu dane z pozemkov. Metodické ustanovenia MH SR č.226 zo dňa 12.05.2017 upravujú postup pri zriaďovaní CO pre tieto objekty nasledovne:

1. Pozemky (LL) sú spojené do jednej oceňovacej skupiny v rámci subjektu, ktorý je súčasťou Ruskej federácie.
2. UPKS sa vypočíta pre každú skupinu.
3. COP sa vypočíta pre každý objekt.

Pozemky sú zoskupené na základe identity cenových faktorov. Ak sú tieto parametre podobné, kombinujú sa samostatné skupiny. Podiely, ktoré tvoria nasledovné, sú oddelené:

• asociácie krajín;
• združenia záhradníkov a záhradkárov s povolenou výstavbou;
• súkromné ​​farmy s povolenou výstavbou;
• obytné budovy (ZhD) individuálnej zástavby;
• Železnica zablokovaná;
• Stredná železnica;
• Železničná viacbytová poschodová;
• Ostatné viacbytové železnice.

Kroky na určenie UPKS po zoskupení:

1. Identifikácia cenových faktorov pre každú skupinu.
2. Pridelenie normy - časť s typickými charakteristikami.
3. Vytvorenie podskupín z referenčných plôch s podobnými parametrami.
4. Zber a analýza trhových informácií pre podskupiny.
5. Štatistické modelovanie, odhaľujúce závislosť trhovej ceny od cenových faktorov.
6. Vytvorenie vzorca na výpočet UPKS na jednotku plochy.
7. Výpočet PCOS pre štandard.
8. Výpočet katastrálnej hodnoty pre všetky parcely skupiny so štandardom vynásobením CCA plochou.

Do vzorca na výpočet COP pre pozemky v prípade špeciálnych charakteristík, ako je blízkosť sanitárnej ochrany, záplavová zóna, možno pridať redukujúce korekčné faktory.

Je možné spochybniť hodnotu UPKS?

Výpočet špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty sa vykonáva na základe objektívnych faktorov, ale v dôsledku použitia zovšeobecnených štatistických metód na ich spracovanie a subjektivity výberu môžu získané hodnoty prekročiť prípustné hodnoty. Výsledkom je, že vypočítaná daň z nehnuteľnosti môže spôsobiť nesúhlas vlastníka.

Majiteľom nehnuteľností, ktorí dostali iný platobný príkaz, kde výška dane zjavne nezodpovedá odhadovanej, odporúčame v úvodnej fáze využiť našu bezplatnú službu „KTOTAM.PRO“ na rýchle online určenie katastrálnej hodnoty. Po zadaní údajov o objekte do formulára stačí uviesť jeho podrobnú adresu - viete tak zistiť veľkosť základu dane. Služba okamžite vydáva aj informácie o susedných objektoch. Môžete získať informácie o byte alebo pozemku v ktoromkoľvek regióne Ruskej federácie.

Ďalej možno napadnúť výšku katastrálnej hodnoty. Na to sa však budete musieť obrátiť na súd alebo komisiu pre riešenie sporov na základe výsledkov rozhodnutia Ústavného súdu. Tam bude musieť žalobca preukázať, že oceňovacie úkony boli vykonané na základe nespoľahlivých údajov alebo neboli uplatnené existujúce redukujúce korekčné faktory.