Lugemisaeg: 4 minutit

Maa massväärtuse hindamisel lähtutakse kruntide klassifitseerimise ja gruppideks ja tsoonideks jagamise põhimõttest. Asulad on jagatud katastrikvartaliteks. Peamised erinevused nendes olevate maatükkide vahel on pindala, kasutuskategooria ja maatüki 2020. aasta katastriväärtuse erinäitaja. Kui kaks esimest väärtust on omanikele teada, tekitab kolmas sageli küsimusi. COP kehtestamisel on aga erinäitaja eriline tähtsus.

Konkreetse indikaatori kasutamine

Katastrihindamine tehakse kõigile, välja arvatud Vene Föderatsiooni 08.25.1999 seaduse nr 945 “Katastrihinnangu kohta” ja Vene Föderatsiooni valitsuse 04.08.2000 määruse nr 316 alusel. “Riigi katastrihindamise läbiviimise eeskirja kinnitamise kohta”.

Iga krundi maksumuse määramise eesmärk on luua ühtne maksustamisalus.

See hindamine on riikliku hindamise staatuses, mistõttu on selle läbiviimise volitused spetsiaalselt loodud eelarveasutustel. Nende tegevus lähtub massihindamise ja konkreetse näitaja kasutamise põhimõtetest. See meetod näeb ette kõigi Vene Föderatsiooni maade rühmitamise sarnasuse põhimõtte järgi.

Kruntide maksumus arvutatakse konkreetsele rühmale omaste hinnategurite alusel. See võib olla:

• põllumaa;
• infrastruktuuri arendamise kohad;
• või avalikud ja ettevõtete eraldised;

Igal loetletud saidil on oma hinnategurid. Tavaliselt võetakse arvesse piirkonna sotsiaalmajanduslikku arengut, maa kvaliteeti ja hoonete olemasolu. Seetõttu võib erinevates katastrikvartalites maatüki konkreetne katastriväärtus - 1 m2 hind - erineda.

Iga kinnisvaragrupi hindamiseks töötatakse välja konkreetne mudel, mille järgi arvutus toimub. Olenevalt saitide omadustest sisaldab see tegureid, mis nende väärtust kõige enam mõjutavad, näiteks objekti asukoht ja otstarve.

Spetsiifilise näitaja (SSI) järgi arvutamist kasutatakse juhtudel, kui regressioon, tüüpiline või individuaalne modelleerimine ei ole asjakohane.

Lisateavet kulude määramise meetodite kohta kirjeldatakse artiklis.

Kuidas erinäitajat arvutatakse

Venemaa maaturg ei ole oma koostiselt homogeenne. Kõik saidid on jagatud kategooriatesse, millesse kuulumine mõjutab oluliselt kulusid.

Kalleimad eraldised on asulate maad. See on tingitud asjaolust, et sellistel saitidel on lai kasutusotstarve, mis kajastub Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi 09.01.2014 korraldusega nr 540 kinnitatud klassifikaatoris.

Maa rühmitamisel FPC väärtuse määramiseks on oluline lubatud kasutus.

Pärast lubatud kasutusviisideks jaotamist määrab hindaja peamised hinnategurid. Kui me räägime asulate maadest, siis kulud suurenevad järgmistel põhjustel:

• atraktiivne maastik ja saidi kuju;
• asukoht veekogude, metsade läheduses;
• kaugus maanteedest;
• madal müratase;
• homogeenne sotsiaalne keskkond;
• tulevane kasumlikkus.

Kulusid alandavad tegurid on krundi väike pindala, karm ebastandardne kuju, asukoht tööstusettevõtete ja prügilate läheduses ning ebamugavad juurdepääsuteed.

Järgmises etapis valitakse standard - kõige ilmekamate omadustega sektsioon, moodustatakse sarnaste objektide rühm. Igaühe neist kogub ja analüüsib spetsialist tehingute kohta teavet ning koostab valemi UPKS-i arvutamiseks. Pärast seda arvutab ta välja erinäitaja 1 m2 võrdluspinna kohta.

Kus saab spetsiifilist indikaatorit rakendada?

Maatükkide rühma kohta saadud TTK kinnitavad kohalikud omavalitsused. Seda saab kasutada teatud tüüpi lubatud kasutusega maatükkide väärtuse arvutamiseks valemi järgi:

KS \u003d maa-ala x UPKS

Kui sait kuulub oma omaduste järgi mitmesse rühma, võetakse arvutamiseks konkreetne suure väärtusega näitaja.

Kuigi SCR määramisel on aluseks objektiivsed tegurid, on üldistatud statistiliste meetodite kasutamisel mitmeid puudusi. Massilise lähenemisviisi peamised puudused on järgmised:

• pakkumise ja nõudluse andmete saamine avatud allikatest, mis ei taga usaldusväärsust;
• turuhindade tõusu perioodil tehtud arvutus ei vasta kriisiaegsele väärtusele;
• objektide üksikute omaduste ignoreerimine;
• võimalikud tehnilised vead piiri- ja tehnilistes plaanides, asukohakoordinaatide tähised segavad objektide õiget klassifitseerimist.

Need aspektid põhjustavad iga alarühma SCL-i lubatud väärtuste üle- või alahindamise.

Maaeraldise UPKS-i arvutamise metoodika

Sõltuvalt punktis nimetatud lubatud maakasutuse liigist võib erinäitaja varieeruda. Kuna KA määramisel arvestatakse vara kohta registris sisalduvaid andmeid, peavad need kirjeldused ja tunnused vastama tegelikkusele.

Näiteks maa puhul, mis on liigitatud "äri- ja ärihoonete jaoks", on SCL palju kõrgem kui maa puhul, mis kuulub kategooriasse "tööstus- ja haldushooned".

Põllumajandusmaa FCL ja hindamismudel määratakse kindlaks, võttes arvesse:

• brutotulu pindalaühiku kohta;
• kapitalisatsiooni suhe;
• maaharimiskulud.

Neid tegureid ei võeta COP erinäitaja määramisel arvesse. See tähendab, et UE arvutamise peamine tähtsus on saidi õige määramine teatud kategooriasse ja rühma.

Kuigi kohalikul ja föderaalsel tasandil võetakse pidevalt vastu katastriväärtuse määramise eeskirju, pole ikka veel ühtset dokumenti, mis määraks kindlaks, kuidas arvutada maatüki katastriväärtuse konkreetne näitaja. Asutatud eelarvelised asutused määravad iseseisvalt kindlaks sobiva meetodi maa LCL arvutamiseks.

COP-i erinäitaja väärtuse apelleerimine

Vene Föderatsiooni seadus nr 237-FZ 3. juulist 2016 näeb ette Rosreestri ametiasutuste katastrihindamise tulemuste kinnitamise, mille kohta teave on avaldatud ametlikul veebisaidil. Igal omanikul või maakasutajal on õigus kohtule või komisjonile.

Katastriväärtuse arvutamisel kasutatav erinäitaja sisaldub aruandes. Kuid ainult spetsialist suudab tuvastada lahknevuse UPKS-i ja põhiomaduste vahel, mille alusel objekt teatud rühma määrati.

Õiguste valdajate nõudmisel võib Rosreestr anda teavet katastrihinnangus kasutatud väärtuste ja andmete kohta, mis võimaldavad teil kontrollida objekti omadusi.

Kooskõlas Art. Seaduse 21 kohaselt võib erinäitaja mittevastavust lubatud kasutusviisile käsitleda üksiku metoodilise veana, mis mõjutas COP väärtust.

Parandustaotlust vaatab läbi hindamist läbi viima volitatud eelarveasutus. Taotluse läbivaatamise tulemuste põhjal teeb organ otsuse muudatuste tegemise või keeldumise kohta.

Art. Eespool nimetatud föderaalseaduse nr 237 artikkel 22 kehtestab katastriväärtuse määramise vaidluste komisjonis või kohtus käsitlemise üldise korra. Sel juhul on tõendiks saidi turuhinnang.

Järeldus

Keskmine erinäitaja on 1 m2 maa maksumus. Olenevalt lubatud kasutusviisist võib see näitaja kvaliteedikontrolli ja maksumäära alandada või tõsta. Levinuim viga, mis FCL-i oluliselt tõstab, on maade vale liigitamine lubatud kasutusega rühmadesse. Olles seda õigeaegselt märganud, saab omanik katastrihindamise tulemused haldus- või kohtumenetluses edasi kaevata.

Õigusteaduste magister "tsiviil- ja perekonnaõiguse" suunal. 2005. aastal lõpetas ta Peterburi Riikliku Ülikooli, 2012. aastal - Moskva Riikliku Ülikooli majandusteaduskonna. M.V. Lomonosov finantsanalüütiku kraadiga. Pärast teise kõrghariduse omandamist asutas ta sõltumatu hindamisettevõtte. Olen spetsialiseerunud kinnisvara, maa ja muu vara hindamisele.

Asulate või põllumajandusliku sihtotstarbega maad hinnatakse Rosreestri koostatud nimekirjade alusel.

Kõik alad on jagatud vastavalt nende otstarbele ja kasutusviisidele.

Eraldi hinna määramise üheks võimaluseks on katastriväärtuse spetsiifilist näitajat kasutav meetod. Ehk siis katastriväärtuse erinäitaja on krundi ruutmeetrihinna mõõtühik.

Näitaja on eraldiseisev osa eraldise katastriväärtuse arvestusest ja kinnisvaramaksu arvestusest. Selle kasutamine on õigustatud järgmistel juhtudel:

Uute kruntide moodustamisel;

Kui üks objekt viiakse üle ühest toimingutüübist teise;

Eraldi sihtotstarve muudetakse.

Piirkonnad ja nende asulad muudavad seda näitajat igas kvartalis.

Maksumus = UPKS * krundi pindala.

Katastriväärtus määratakse metoodiliste soovitustega nr 26 ettenähtud korras, mis on välja töötatud 2018. aastal:

Igas piirkonnas on eraldised koondatud rühmadesse, mida hinnatakse;

Sellise rühma piires arvutatakse UPKS;

Katastriväärtus arvutatakse igale objektile.

Katastrijärgset maksumust on võimalik muuta vähenduskoefitsiente rakendades, kui maatükil on eritunnused.

Maamaksumäärasid reguleeritakse ülempiiride kehtestamisega: 3%-st 10-15%-ni. Omavalitsusel on õigus neid piire vähendada.

Kuidas määratakse asustus- või põllumajandusmaa UPKS?

Arvutamise hõlbustamiseks on maatükid rühmitatud vastavalt hinnategurite sarnasusele:

Isiklikud talud koos hoonetega;

Aednike ja aednike ühendused;

Maaühendused;

Elumajad.

Katastriväärtuse erinäitaja määratakse järgmiselt:

1. Igale moodustatud rühmale määratakse oma hinda mõjutavad tegurid;

2. Otsitakse saiti, mis sisaldab kõige rohkem tüüpilisi omadusi;

3. Moodustub objektide alamrühm, mille näitajad on sarnased;

4. Kogutud turuinfot analüüsitakse iga alarühma kohta;

5. Jälgitakse turuhinna seost seda moodustavate teguritega;

6. UPKS-i arvutamine valitud tüüpilise piirkonna jaoks.

Seega on katastriväärtuse erinäitaja ühendavaks lüliks ühe hindamisgrupi objektide vahel.

Arvutusvalem on järgmine:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, kus:

Рpos - saidi keskkonna teatud omadused;

Rsdelki - objekti turuväärtus;

Ki - konkreetse saidi täpsustav koefitsient.

Infrastruktuuri näitaja (Rpos) on omakorda jaotatud side maksumuse summa.

Objekti turuväärtust (Rtehingut) saab arvutada järgmise valemi abil:

Tehingud \u003d (P1 * Pk) / 100, kus:

P1 - objekti inventari väärtus;

PC - konkreetse piirkonna koefitsient, mis on määratletud kõigi selle piirkonna parandamise koefitsientide summana (mugav asukoht, kauguse ühendamine infrastruktuuri elementidega, insenervõrkude olemasolu või puudumine).

Väärtuse vaidlustamise võimalus

Konkreetse näitaja väärtuse arvutamisel võetakse objektiivsed tegurid, kuid neid töödeldakse üldistatud statistiliste meetoditega. Sel põhjusel võib saadav tulemus ületada objekti omaniku lubatud norme ja ootusi.

Kui objekti omanik ei ole arvestusmeetodite ja tulemustega nõus, saab probleemi lahendada vaidluste lahendamise komisjonile või kohtule avalduse esitamisega.

Kogu vajalikku teavet katastriväärtuse kohta saab küsida isiklikult või Interneti kaudu USRN-ist.

Omaniku huve mõjutava tulemuse saamisel saate nõuda selgitust.

Oma õiguste tagamiseks peate tellima täiendava regulatiivse hinnangu. Kui selle tulemused ei ühti “olekuga”, võite esitada apellatsiooni ja tõestada, et:

Koha hindamisel kasutati ebausaldusväärseid andmeid või ei arvestatud vähendamise paranduskoefitsiente;

Riigieksam viidi läbi riigieksami läbiviimise metoodikat rikkudes. maakorraldusliku dokumentatsiooni uurimine. See on ka põhjus, mis võimaldab teil tehnilise dokumentatsiooni kinnitamise otsuse edasi kaevata ja tühistada.

Krundi hinna muutmise avalduse läbivaatamise tähtaeg on 30 päeva alates taotluse esitamise päevast.

Kõige populaarsemaks peetakse maatükkide katastriväärtuse arvutamise meetodit konkreetse näitaja abil, kuna seda saab kasutada objektide massiliseks hindamiseks.

UPKS ise erineb olenevalt piirkonnast. Igas Vene Föderatsiooni subjektis rakendavad riigiasutused neis kehtestatud näitajaid.

Väga sageli inimesed ühe või teise hinnaga maad ostes ei mõtlegi sellele, kuidas hind kujuneb. Põhimõtteliselt määratakse turul olevate maatükkide hinnad katastriteenistuse andmebaasis antud hinnangu alusel. Seda hinda nimetatakse katastriväärtuse spetsiifiliseks näitajaks. Aga kuidas seda väärtust määratakse ja milline organ selle loomisega tegeleb?

Maa kogumaksumus määratakse krundi hinnapakkumise arvutamisel selle pindala mõõtühiku kohta. Kui pindala mõõtühikuga on kõik selge, tavaliselt on selleks ruutmeeter, siis mis on maa noteering, pole eriti selge.

Seda näitajat mõjutavad liiga paljud tegurid, sealhulgas:

• maa lubatud kasutuse kategooria ja liik;
• saidi asukoht;
• kohaliku omavalitsuse poliitika;
• investeeringute atraktiivsus;
• kapitaliseerimise võimalused;
• eeldatava tulu suurus jne.

See tähendab, et katastriteenistuses ühikumaksumuse määramisel sõltub kõik piirkonnast. Piirkonniti võib aga erinevus olla märkimisväärne. Tänaseks üritatakse neid näitajaid ühtlustada, kuid seni seavad katastriteenistuse töötajad seda kohalikest normidest lähtuvalt.

Maaseaduste kohaselt on kõik Venemaa territooriumil olevad maad jagatud teatud klassidesse vastavalt nende omadustele ja kasutuskõlblikkusele.

Seega eristab seadusandja järgmisi maakategooriaid:

1. Linnade ja alevite maad.
2. Maa põllumajanduslikuks tootmiseks.
3. Metsad.
4. Veekogude territooriumid.
5. Infrastruktuurirajatiste poolt hõivatud alad.
6. Erikaitsealused territooriumid.

Kuid enamasti on vabas tsiviilkäibes linnade ja alevite maad, samuti põllumajandusliku tootmise alad. Nende kategooriate eesmärk ja nende lubatud kasutusviis eeldavad üksikisikute õigusi neile, sealhulgas omandiõigus.

Eraisikute vahel maad ostes ja müües on õigus väärtus iseseisvalt määrata. Samas ei tohiks hind siiski oluliselt erineda keskmisest turuhinnast (kehtestatud vabaturu seaduste järgi) ega katastrihinnast (määratud noteeringu ja pindala alusel).

Nagu juba mainitud, on hinnapakkumistel maa väärtuse määramisel võtmeroll. See on pakkumiste ja ala korrutis, mis esindab konkreetse saidi ühikukulu. Aga kuidas need hinnapakkumised määratakse?

Hinnapakkumiste suurus sõltub otseselt maa kategooriast ja lubatud kasutusviisist. Arvestades, et tsiviilkäibe põhiobjektid on juba märgitud kahe kategooria maad, siis tuleb lähtuda nende maade kategooriate omadustest.

Just maa kategooria ja tüüp annab aimu, kui palju kasumit konkreetselt krundilt saada on. Teatud ajaperioodi oodatava kasumi suurus on ühe maaüksuse katastriväärtus.

Seega jagatakse põllumajandusmaa noteeringute ja eeldatava kasumi määramisel need järgmisteks tüüpideks:

• juba põllumajanduses kasutatud maad;
• põllumajandusrajatiste sisemise infrastruktuuri maad;
• põllumajanduslike veehoidlate maad;
• kasutuskõlbmatuks muutunud ja ainult väljakujunenud krundid;
• eraomandis olev metsamaa;
• karjamaad.

Kuna juba põllumajanduseks sobivalt maalt on võimalik saada rohkem kasumit, siis vastavalt on ka eriväärtusnäitaja kõrgem kui näiteks karjamaadel.

Omakorda jagunevad linnade ja alevite maad ka järgmisteks alaliikideks, millest lähtuvalt määratakse nende katastriväärtuse konkreetne näitaja:

• maa elamute ehitamiseks;
• avalike ja ärihoonete territooriumid;
• infrastruktuurirajatiste all olevad alad;
• külgnev põllumaa;
• avalike puhkerajatiste jaoks mõeldud alad.

Dividendide arvutamist spetsiifilise näitaja määramiseks viivad läbi kõrgelt kvalifitseeritud finants- ja majandusvaldkonna spetsialistid.

Arvutamine toimub kahes etapis:

1. Teostatakse eeldatavate dividendide ja maa erinäitaja arvutamine kogu föderatsiooni subjekti (haldusüksuse) territooriumil, see tähendab, et selgub keskmine näitaja.
2. Teostatakse üksikute kinnisvaraobjektide näitaja arvutamine.

Seega on protseduur küllaltki keeruline ning ilma eriteadmiste ja oskusteta ei ole võimalik hinnangut täpselt tuvastada.

Muidugi, kuigi hind on riigiti erinev, on konkreetse näitaja arvutamise valem sama. Seega on selle näitaja tuvastamiseks vaja korrutada oodatav kasum maaühiku kohta pikaajalise kapitaliseerimise perioodiga. Reeglina on see periood 33 aastat. Seda saab aga muuta, mis mõjutab oluliselt kõigi kategooriate maatükkide katastriväärtust.

Nagu juba mainitud, on maatüki katastriväärtuse erinäitaja arvutamiseks vajalikud lähteandmed maa rahalise tasuvuse kohta. Oletame, et üks hektar põllumajanduseks sobivat maad annab aastas 2–2,5 tuhat rubla kasumit. Korrutame 33-ga ja saame umbes 66-82,5 tuhat rubla.

Praktikas ei ole aga alati võimalik sellist maad õigesti kasutada ja sellist kasumit saada. Sel põhjusel on selliste maade FCL turul tavaliselt palju madalam katastriväärtusest. Statistika kohaselt on sellise maa 1 hektari keskmine maksumus Venemaal 30-40 tuhat rubla.

Teine asi on asulate maa. Selliste kruntide maksumus on palju kõrgem kui ülaltoodud eraldiste hind. Kasumit sellistelt kruntidelt arvestatakse ju selle elamispinna järgi, mida sellele ehitada saab.

Suurtes linnades on suurem osa maa-alast ette nähtud korterelamute ehitamiseks. Vastavalt sellele arvutatakse asulate maa katastriväärtuse erinäitajad. Näiteks tavalise üheksakorruselise maja pindala on umbes 0,3 hektarit. Selles kortermajas on ligikaudu 3000 ruutmeetrit elamispinda. Väärtuse aluseks on eelmise kapitaliseerimisperioodi turuhind. Kuid see ei juhtu alati, igal finantsasutusel on algväärtuse määramiseks oma meetodid.

Korterelamu ehitamiseks mõeldud 0,3 hektari maksumus on selles oleva elamispinna hind miinus arvestuslikud kulud. Sellise maa maksumus sõltub otseselt eluasemeturust. Seetõttu on tavaliselt linnade korterite katastriväärtus keskmisest turuväärtusest palju madalam.

Seda kõike nimetatakse hindamismudeliks ja igal spetsialistil on oma. Tavaliselt töötab terve grupp spetsialiste. Nende ülesanne on võtta arvesse kõiki hinnategureid.

Hindamismudel ja hinnategur

Hindamismudel on arvutusvalem või erivõrrand, mis töötatakse välja konkreetse maatüki tasuvuse määramiseks. See võrrand sisaldab kõiki vajalikke tegureid, mis mõjutavad hinna kujunemist. Nende tegurite kombinatsioon on kasum.

Hinda kujundavat tegurit võib nimetada vara omadusteks. Need omadused võivad olla nii kvalitatiivsed kui ka kvantitatiivsed. Näiteks kui objektiks on korterelamu, siis hinnakujunduse teguriks võib võtta elamispinna suurust või kaugust olulistest taristuobjektidest jms.

Hindaja poolt teatud tegurite kohta andmete kogumise meetod määratakse iseseisvalt. Esitatud teabe õigsuse eest kannab hindaja haldus- ja varalist vastutust.

Hindamisrühma töö tulemus peaks olema konkreetne näitaja, milleks on objekti pindalaühiku maksumus, enamasti üks ruutmeeter. See arv korrutatakse objekti kogupindalaga. Igasugune muu kinnisvaraobjekti väärtuse määramise kord tunnistatakse kehtetuks.

Praktikas võib esineda kinnisvaraobjekte, mille väärtust ei ole võimalik üldise hindamismudeliga määrata. Sellistel juhtudel määratakse hindamisgrupi või hindaja otsusega selle objekti väärtus individuaalselt.

Sellise hindamise tulemuste põhjal koostatakse eraldi aruanne. See näitab kõiki tegureid, mida menetluse käigus arvesse võeti. Sellised dokumendid tuleb lisada teabele vara väärtuse kohta ja need saab alla laadida katastriasutuse veebipõhisest ressursist.

Parandustegur on ka omamoodi individuaalselt rakendatav tööriist, mis sõltub kinnisvara individuaalsetest omadustest. Selle olemus seisneb konkreetse tunnuse alahindamises või, vastupidi, olukorrast lähtudes liialdamises.

Nii et näiteks kui korpus on lagunenud või hoone eluiga on lõppenud, on paranduskoefitsient suure tõenäosusega kahaneva väärtusega. Või kui alustatakse mõne olulise rajatise ehitamist (väeosa, kaevandusrajatis vms), siis võivad ümberhindamise käigus tõusta lähedalasuvad maatükid.

Olenevalt kinnisvarast võib hindamiseks vaja minna erinevaid dokumente.

Seega on maaeraldise hindamiseks vaja koguda järgmised dokumendid:

• katastriinseneri järeldus (katastriplaan);
• objekti katastripass;
• UPKS (kui ei, siis esialgne maksumus);
• hoonete ja rajatiste dokumendid.

Erijuhtudel võidakse nõuda valitsusasutuste tõendeid:

• linnaplaneerimise plaan koos infrastruktuuri objektide (sh planeeritavate) määramisega;
• ehitustsoonide plaan arhitektuuriteenistusest.

Struktuuride hindamisel kasutatakse erinevaid hindamismooduleid, mistõttu võib vaja minna järgmisi dokumente:

• projekti dokumentatsioon;
• ehituse kalkulatsioon;
• plaan STI-st;
• tehnilise inventuuri järeldus (ka STI-st);
• hoone omandiõigusdokument (olemasolul).

Kui tegemist on uusehitisega, siis piisab dokumendi esitamisest, mis määrab taotleja omandiõigust maatükile, millel uus ehitis asub.

Informatsioon objekti hinna kohta näitab omadustelt sarnase kinnisvara hetkeväärtust teatud perioodi jooksul. Selliseks perioodiks võetakse reeglina viimased paar aastat. Lisaks määratakse hinnainfo objektidele, mille osas on hiljuti tehtud ümberhindlus, need on müüki pandud või hiljuti ostetud.

Samasugust teavet kinnisvara kohta leiate Rosreestri veebisaidilt. Selleks peate esmalt leidma objekti enda. Võimalik, et vajate andmeid objekti enda kohta (katastrinumber või aadress). Objekti laiendatud infoaknas on plokk “Hinnakujundustegurid”, mille all on nupp “vaade”. Sellel klõpsates saate teavet hindamismeeskonna poolt kasutatud hinnategurite kohta.

Saate teada, kui muutuvad turutegurid, muutub konkreetse kinnisvara hind. Selle teabe abil saate objekti palju tulusamalt müüa või osta odavamalt. Praktikas pole selline teave nii oluline, kui seda laialdaselt kasutatakse.

Ühiku maksumuse praktiline väärtus

Praktikas muutub erinäitaja väga sageli. Kõigi Venemaa piirkondade puhul uuendatakse seda näitajat igas aruandekvartalis. Tähendus seisneb selles, et kinnisvaraturg on üsna ebastabiilne ning hinnad tõusevad ja langevad. Kvartalite vaheline hinnavahe võib olla väga märkimisväärne, millest ei saa muud kui spekulatsiooniväljaks.

Sel eesmärgil on üksuse katastriväärtus lähtepunktiks sama tüüpi objektide rühma algväärtuse määramisel. Olles määranud teatud kinnisvaragruppidele konkreetse alghinna, määrab riik minimaalse hinnataseme, millest allapoole ei saa väärtus olla nii avalikus kui ka erakäibes.

Seadusega kehtestatud katastri järgi ühikumaksumuse praktilise rakendamise juhtudest rääkides hõlmavad need järgmist:

• kinnisvaramaksu suuruse määramine;
• sotsiaaleluruumi maksumuse tasumine;
• maa lunastamine riigilt (tasuline erastamine).

Seadus võib kehtestada ka muid juhtumeid, mil katastriväärtuse konkreetse näitaja arvestamine on kohustuslik.

Mis puudutab maksustamist, siis selle suurus ei sõltu mitte ainult katastriväärtusest, vaid ka maa kategooriast. Seega võib maks olenevalt kategooriast kõikuda 3-10 protsenti. Lisaks saab vastavalt kohaliku omavalitsuse poliitikale maksusummat vähendada. Praeguseks on katastriväärtuse alusel maksu arvutamine kohustuslik enamikus riigi piirkondades. Teatud piirkondades on aga laoväärtuse arvutamine võimalik kuni 2020. aastani.

Katastriväärtuse määramise kord reguleeritud kehtivate õigusaktidega piisavalt üksikasjalikult ja selle olemus on järgmine.

Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste täitevvõimud otsustavad viia läbi maatükkide riikliku katastrihindamise, mis tuleb läbi viia vähemalt kord 5 aasta jooksul.

Venemaa Föderatsiooni vastavas subjektis asuv Rosreestri büroo koostab kõigi subjekti territooriumil asuvate ja katastriliselt hinnatud maatükkide nimekirjad (nimekirjad).

Peale maatükkide nimekirjade (nimekirjade) koostamist viiakse läbi nende katastrihindamine.

Maatükkide katastrihindamisel lähtutakse nende sihtotstarbe ja funktsionaalse kasutusviisi järgi liigitamise põhimõttest.

Kõik asulate maade koosseisus olevad maatükid on vastavalt kehtivale seadusandlusele jagatud 17 lubatud kasutusviisiks.

Asula osana jagatakse kõik maad haldusterritoriaalseteks üksusteks (Moskva jaoks on need halduspiirkonnad) ja selliste üksuste sees eraldatakse vastavad katastrikvartalid sõltuvalt vastava territoriaalüksuse suurusest ja eripärast (näiteks , Moskva peahalduspiirkonnas, 305 katastrikvartalit).

Mõõtühik, millega iga konkreetse krundi katastriväärtuse määramine on seotud, on 1 ruutmeetri katastriväärtuse erinäitaja.

See näitaja määratakse igale katastrikvartalile iga konkreetse lubatud kasutusliigi kontekstis. See tähendab, et asulate maade osas määratakse ühiku katastriväärtus 17 lubatud kasutusliigile iga katastrikvartali kohta.

Konkreetse maatüki katastriväärtuse määramiseks korrutatakse selle maatüki lubatud kasutusviisi jaoks kinnitatud katastriväärtuse erinäitaja pindalaga katastrikvartali suhtes, milles maatükk asub.

Samas, kui maatükile kehtestatakse mitu lubatud kasutusviisi, siis selle katastriväärtuse määramiseks valitakse see konkreetne näitaja, mille väärtus on suurem.

Eeltoodust järeldub et konkreetse maatüki katastriväärtust mõjutavad peamised tegurid on:

• selle lubatud kasutusviisist määratakse seadusega ettenähtud viisil;
• katastriväärtuse erinäitaja suurus määratletud konkreetsele lubatud kasutusviisile seoses katastrikvartaliga.

Maatüki lubatud kasutamise liik kehtestatakse riigiasutuste, kohaliku omavalitsuse aktidega (maa andmise korraldused, rendi- ja ostu-müügilepingud, maatüki valimise aktid jms). Samal ajal kehtivad maatüki määratud aktidega konkreetsele lubatud kasutusviisile määramisel järgmised reeglid.

Kui maatükile on kehtestatud korras püstitatud kinnisvaraobjekte, siis peab maatüki lubatud kasutus vastama selle objekti funktsionaalsele otstarbele.

Objekti funktsionaalne otstarve on omakorda määratud tehniliste inventuuridokumentide kandega ja peab vastama otstarbele, mis oli objekti kasutuselevõtmisel märgitud.

Näiteks kui hoone asub maatükil, mille tehnilises passis on märgitud funktsionaalne otstarve "Büroo", siis määratakse koht rühma nr 7 - Büroohoonete majutamiseks mõeldud krundid ärilistel ja ärilistel eesmärkidel.

Samas, kui krundil on korraga büroo- ja tootmisruumid, siis saab maatükile korraga kehtestada kaks lubatud kasutusviisi: "äri- ja äriotstarbeliste büroohoonete paigutamiseks" ja " tööstus- ja haldushoonete paigutamiseks”.

Kui krunt on hoonestamata, saab sellele kehtestada ükskõik millise 17-st ettenähtud lubatud kasutusviisist, järgides linnaplaneerimise ja sanitaarkaitse normide ja eeskirjade nõudeid. Näiteks kui uusmoodustatav maatükk asub sanitaarkaitsevööndis, siis ei saa sellele kehtestada lubatud kasutusviisi «elamuehituseks».

Tuleb märkida et pärast maakasutus- ja arendusreeglite vastuvõtmist (mis võetakse vastu paljudes linnades, sealhulgas Peterburis ja Sotšis, ning tuleb kogu riigis vastu võtta hiljemalt 01.01.2013), kehtestatakse reeglid, mille alusel määratakse kindlaks maakasutus- ja arendusreeglid. mõnevõrra muutub hoonestamata maatükkide kasutusluba .

Maatükkide katastriväärtuse erinäitaja määramine toimub järgmises järjekorras:

• Föderatsiooni subjekt teeb maa katastrihindamise läbiviimise otsuse. Katastrihinnang peaks olema üldist laadi, st kõik Föderatsiooni subjekti territooriumil asuvad maatükid kuuluvad hindamisele;
• Föderatsiooni asjaomase subjekti Rosreestri territoriaalne asutus koostab hinnatavate maatükkide nimekirjad, mis kajastavad selliseid omadusi nagu selle asukoht, pindala, kinnisvaraobjektide olemasolu saidil ja nende otstarve;
• Rosreestri kaasatud hindamisorganisatsioon määrab katastriväärtuse spetsiifilise näitaja iga kvartali suhtes ja iga lubatud lubatud kasutusviisi kontekstis, tuginedes teabele vastava kasutusviisiga maatükkide keskmise turuväärtuse kohta. konkreetses kvartalis, samuti kruntidel asuvate kinnisvaraobjektide väärtuse keskmiste turunäitajate alusel. Teisisõnu, katastriväärtuse erinäitaja on kehtiva seadusandluse kohaselt positsioneeritud 1 ruutmeetri turuväärtuse keskmise näitajana. kindlat lubatud kasutusviisiga maa.
• maa katastrihindamise tulemused kinnitatakse Föderatsiooni subjekti normatiivaktiga;
• pärast katastrihindamise tulemuste kinnitamist iga maatüki kohta kantakse asjakohane teave katastriregistrisüsteemi.

Nagu eespool märgitud, tuleks maa katastrihindamine läbi viia vähemalt kord 5 aasta jooksul. Viimane katastrihindamine viidi Moskvas läbi 2007. aastal. Sellega seoses peaks uus katastrihindamine Moskvas valmima hiljemalt 2012. aasta lõpuks. Samas võib Moskva maade erilist tähtsust arvestades eeldada, et linna maatükkide katastriväärtuse uued erinäitajad määratakse senistest näitajatest oluliselt suuremas summas.

Katastriväärtuse määramiseks kasutatakse enamasti massimeetodit, kasutades katastriväärtuse spetsiifilist näitajat (UPKS). Kinnisvara, mis hõlmab muu hulgas maatükke ja kortereid, maksu suurus sõltub nende katastriväärtusest. Selle näitaja arvutamise kord on reguleeritud Vene Föderatsiooni õigusaktidega.

Katastriväärtuse massiline hindamine UPKS-i abil

Vene Föderatsiooni regulatiivsed sätted määravad, et objektide katastriväärtus (CV) arvutatakse peamiselt maksustamise eesmärgil, tuginedes uurimisobjekti majanduslikke omadusi käsitleva teabe analüüsile. Peale hindamismeetodite rakendamist selgub hind, mille eest saab antud hetkel hetke turutingimustel objekti vastavaks lubatud kasutuseks soetada.

Sarnaste omadustega omaduste puhul arvutatakse CV massimeetodil. Sellised objektid ühendatakse ühtse hindamisvalemiga kinnitades ühte hindamisgruppi. Peale selle, pärast oluliste hinda mõjutavate näitajate asendamist, arvutatakse katastriväärtuse konkreetne näitaja mõõtühiku, tavaliselt pindala kohta. Seega on UPKS üks hindamisrühma objektide tsitaat.

Katastriväärtuse määramiseks massihindamise meetodil korrutatakse UPKS kinnisasja pindalaga. Kui ühtse hindamisgrupi moodustamine on turuinfo puudumise tõttu võimatu, tehakse CV individuaalne arvestus.

Katastriväärtuse spetsiifilise näitaja rakendamine

Katastriväärtuse arvutamine UPKS-i abil viitab võrdleva lähenemisega massihindamise meetoditele. Ühikmõõtu kasutatakse siis, kui regressioon, üldine või individuaalne modelleerimine ei ole asjakohane või otstarbekas. See meetod hõlmab hinnateguritel põhinevate statistiliste mudelite koostamist. Need teeb kindlaks eelarvelise organisatsiooni hindaja, kellel on seadusega õigus selliseid toiminguid teha.

Kinnisvaraobjekti CF-i arvutamise etapid UPKS-i abil:

1. Asukohaanalüüs Vene Föderatsiooni moodustava üksuse, omavalitsuse, asula, katastrikvartali järgi.
2. Sarnaste objektidega hindamisrühma moodustamine.
3. AUC keskmise väärtuse arvutamine sõltuvalt hindamisrühma oluliste tunnuste ühiku hinnakujundusteguritest.
4. Katastriväärtuse arvutamine: saadud näitaja ja oluliste tunnuste väärtuse korrutamine.

Katastriväärtuse erinäitaja arvutamise valemis hinnategurite koosseis määratakse hindaja äranägemisel. Ta viitab neile objekti omadustele, mis tema hinnangul turuväärtust mõjutavad. Need võivad olla kvantitatiivsed ja kvalitatiivsed parameetrid, sealhulgas asukoha mugavus, kaugused infrastruktuuri elementideni, insenervõrkude kättesaadavus.

UPKS-i arvutamine maatükile

Enim nõutakse katastriväärtuse arvutamise meetodit, kasutades maatükkide maksustamisbaasi arvutamise konkreetset näitajat. Majandusarenguministeeriumi 12.05.2017 metoodilised sätted nr 226 reguleerivad KÜ moodustamise korda nendele objektidele järgmiselt:

1. Maatükid (LL) ühendatakse Vene Föderatsiooni moodustava üksuse piires ühtseteks hindamisrühmadeks.
2. UPKS arvutatakse iga rühma kohta.
3. COP arvutatakse iga objekti jaoks.

Krundid rühmitatakse hinnategurite identiteedi alusel. Kui need parameetrid on sarnased, ühendatakse eraldi rühmad. Eraldatud on eraldised, mis moodustavad järgmise:

• maaühendused;
• lubatud ehitusega aednike ja aednike ühendused;
• lubatud ehitusega eratalud;
• individuaalse arenduse elamud (ZhD);
• Raudtee blokeeritud;
• Keskmise kõrgusega raudtee;
• Raudtee mitme korteriga mitmekorruseline;
• Muud mitme korteriga raudteed.

UPKS-i määramise sammud pärast rühmitamist:

1. Iga rühma hinnategurite kindlaksmääramine.
2. Standardi eraldamine - tüüpiliste omadustega sektsioon.
3. Sarnaste parameetritega võrdlusgraafikutest alarühmade loomine.
4. Turuinfo kogumine ja analüüs alarühmade jaoks.
5. Statistiline modelleerimine, mis näitab turuhinna sõltuvust hinnateguritest.
6. Valemi moodustamine UPKS-i arvutamiseks pindalaühiku kohta.
7. PCOS-i arvutamine standardi jaoks.
8. Kõigi grupi eraldiste katastriväärtuse arvutamine standardiga, korrutades CCA pindalaga.

Maatükkide COP arvutamise valemisse saab lisada vähendavaid paranduskoefitsiente eriomaduste olemasolul, näiteks sanitaarkaitseala lähedus, üleujutusvöönd.

Kas UPKS-i väärtust on võimalik vaidlustada?

Katastriväärtuse erinäitaja arvutamine toimub objektiivsete tegurite alusel, kuid nende töötlemiseks üldiste statistiliste meetodite kasutamise ja valiku subjektiivsuse tõttu võivad saadud väärtused ületada lubatud väärtusi. Sellest tulenevalt võib arvutatud kinnisvaramaks põhjustada omaniku lahkarvamusi.

Kinnisvaraomanikel, kes on saanud teise maksekorralduse, kus maksusumma ei vasta selgelt prognoositule, soovitame katastriväärtuse kiireks internetipõhiseks määramiseks kasutada algstaadiumis meie tasuta teenust "KTOTAM.PRO". Pärast objekti kohta andmete sisestamist vormile piisab selle täpse aadressi märkimisest - nii saate teada maksustamisbaasi suuruse. Teenus väljastab kohe ka infot naaberobjektide kohta. Teavet korteri või maatüki kohta saate mis tahes Vene Föderatsiooni piirkonnas.

Edasi saab vaidlustada katastriväärtuse suurust. Kuid selleks peate pöörduma konstitutsioonikohtu otsuse tulemuste põhjal kohtusse või vaidluste lahendamise komisjoni. Seal peab hageja tõendama, et hindamistoimingud viidi läbi ebausaldusväärsete andmete alusel või olemasolevaid vähendavaid paranduskoefitsiente ei kohaldatud.