Очень часто, покупая землю по той или иной стоимости, люди даже не задумываются, как определяется цена. В основном на земельные участки цены на рынке определяются исходя из оценки, заданной в базе данных кадастровой службы. Такая цена называется удельный показатель кадастровой стоимости. Но как данная стоимость определяется, и какой орган занимается её установлением?

Общая стоимость земли определяется путём калькуляции котировки участка на единицу измерения его площади. Если с единицей измерения площади всё понятно, обычно это квадратный метр, то, что такое котировка земли не очень ясно.

На данный показатель оказывает влияние слишком много факторов, среди которых:

• категория и вид разрешённого использования земли;
• место расположения участка;
• политика местных властей;
• инвестиционная привлекательность;
• возможности капитализации;
• размер предполагаемых доходов и т.д.

Это значит, что при определении удельной стоимости в кадастровой службе всё зависит от региона. При этом разница от региона к региону может быть существенной. На сегодняшний день делаются попытки унификации данных показателей, но пока что сотрудники кадастровой службы устанавливают его исходя из местных нормативов.

По земельному законодательству все земли на территории России подразделяются на определённые классы по своим характеристикам и пригодности к эксплуатации.

Так, законодатель выделяет следующие категории земель:

1. Земли городов и посёлков.
2. Земли для сельхозпроизводства.
3. Леса.
4. Территории водных объектов.
5. Площади, занимаемы под объекты инфраструктуры.
6. Территории особо охраняемого характера.

Но в основном в свободном гражданском обороте находятся земли городов и посёлков, а также площади под сельскохозяйственное производство. Целевое назначение данных категорий и вид их разрешённого использования предполагает права частных лиц на них, в том числе и право собственности.

При покупке и продаже земель между частными лицами они вправе самостоятельно определять стоимость. Однако цена всё же не должна сильно отличаться от среднерыночной (установленной по законам свободного рынка) или кадастровой (определяемой исходя из котировки и площади).

Как уже было сказано, котировки играют ключевую роль при определении стоимости земель. Именно произведение котировок и площади представляет собой удельную стоимость того или иного участка. Но как определяются данные котировки?

Размер котировок напрямую зависит от категории земли и разрешённого вида использования. Учитывая, что основными объектами гражданского оборота являются земли двух, уже указанных категорий, то и исходить нужно из характеристик этих категорий земель.

Именно категория и тип земли дают представление о том, сколько прибыли можно получить от того или иного участка. Размер предполагаемой прибыли в течение определённого периода времени и представляет собой кадастровую стоимость одной единицы площади земли.

Так, при определении котировок земель сельского хозяйства и предполагаемой прибыли их подразделяют на следующие типы:

• земли уже эксплуатируемые в сельском хозяйстве;
• земли внутренней инфраструктуры объектов сельхозпроизводства;
• земли сельскохозяйственных водоёмов;
• ставшие непригодными наделы и только разрабатываемые участки;
• земли лесов в частной собственности;
• территории под пастбища.

Так как с уже пригодной для сельского хозяйства земли можно получить больше прибыли, соответственно и удельный показатель стоимости будет выше, чем, к примеру, земель под пастбищами.

В свою очередь земли городов и посёлков также разделены на следующие подтипы, исходя из которых, определяется их удельный показатель кадастровой стоимости:

• земли под постройки жилых объектов;
• территории общественно-деловых зданий;
• площади под объектами инфраструктуры;
• прилегающие сельхозугодья;
• площади под объекты отдыха населения.

Расчёт дивидендов для определения удельного показателя осуществляется высококвалифицированными специалистами в сфере финансов и экономики.

Расчёт осуществляется в два этапа:

1. Осуществляется вычисление предполагаемых дивидендов и удельного показателя земель по всей территории субъекта федерации (административной единицы. То есть выявляется средний показатель.
2. Осуществляется расчёт показателя отдельных объектов недвижимости.

Таким образом, процедура довольно сложная и выявить оценку точно без специальных знаний и навыков не представляется возможным.

Разумеется, по всей территории страны хоть цена и разнится, но формула вычисления удельного показателя едина. Так, чтобы выявить данный показатель необходимо размер предполагаемой прибыли с единицы площади земли умножить на срок долгосрочной капитализации. Как правило, этот срок равен 33 годам. Однако он может быть изменён, что существенно повлияет на кадастровую стоимость всех категорий земельных наделов.

Как уже говорилось, для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка необходимо иметь начальные данные о финансовой рентабельности земли. Предположим, один гектар пригодной для сельского хозяйства земли в год дает 2-2,5 тысяч рублей прибыли. Умножаем на 33 и получаем примерно 66-82,5 тысяч рублей.

Однако на практике правильно пользоваться такой землей и получать такие прибыли не всегда возможно. По этой причине УПКСЗ таких земель на рынке обычно гораздо ниже кадастровой стоимости. По статистике стоимость 1 гектара такой земли в среднем по России составляет 30-40 тысяч рублей.

Другое дело земли населённых пунктов. Стоимость таких участков гораздо выше, чем цена вышеуказанных наделов. Ведь прибыль с таких участков рассчитывается исходя из жилплощади, которую можно возвести на нём.

В больших городах большинство земельных площадей предназначено для постройки многоквартирных домов. Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов рассчитываются соответственно. К примеру, стандартный девятиэтажный дом занимает площадь примерно 0,3 гектара. В таком многоквартирном доме примерно 3 тысячи квадратных метров жилой площади. За основу стоимости берётся рыночная цена за предыдущий срок капитализации. Но это происходит не всегда, каждый финансовый институт имеет свои методы определения отправной стоимости.

Стоимость 0,3 гектара, предназначенного для постройки многоквартирного дома, составляет цену жилой площади в нём минус предполагаемые расходы. Стоимость такой земли напрямую зависит от рынка жилой площади. Поэтому обычно кадастровая стоимость квартир в городах намного ниже среднерыночной.

Всё это носит название модели оценки, и у каждого специалиста она своя. Обычно работает целая группа специалистов. Их задачей является учёт всех ценообразующих факторов.

Модель оценки и ценообразующий фактор

Модель оценки представляет собой формулу расчёта или специальное уравнение, которое разрабатывается для выявления прибыльности того или иного участка земли. Данное уравнение включает все необходимые факторы, которые влияют на образование цены. Именно совокупность таких факторов и является прибылью.

Фактором, образующим цену, можно назвать характеристики объекта недвижимости. Данные характеристики могут быть как качественными, так и количественными. К примеру, если объектом представлен многоквартирный дом, то за фактор ценообразования может быть принят размер жилой площади или отдалённость от значимых объектов инфраструктуры и т. д.

Способ сбора данных о тех или иных факторах оценщиком определяется самостоятельно. За достоверность представленных сведений оценщик несёт административную и имущественную ответственность.

Итогом работы оценочной группы должен стать удельный показатель, который представляет собой стоимость единицы площади объекта, чаще всего одного квадратного метра. Данный показатель умножается на общую площадь объекта. Иной порядок определения стоимости объекта недвижимости признаётся недействительным.

На практике могут встречаться объекты недвижимости, определить стоимость которых по общей модели оценки невозможно. В таких случаях по решению оценочной группы или оценщика проводится определение стоимости индивидуально для данного объекта.

По итогам подобной оценки составляется отдельный отчёт. В нём указываются все факторы, которые были учтены при проведении процедуры. Такие документы должны прилагаться к сведениям о стоимости имущества и их можно скачать из онлайн ресурса кадастрового органа.

Поправочный коэффициент также является своего рода индивидуально применяемым инструментом в зависимости от отдельных характеристик объекта недвижимости. Суть его заключается в преуменьшении или, наоборот, в преувеличении той или иной характеристики исходя из ситуации.

Так, к примеру, если жильё является ветхим или срок эксплуатации здания приблизился к концу, то, скорее всего, поправочный коэффициент будет иметь уменьшающее значение. Или если начинается строительство какого-либо значимого объекта (военная часть, горнодобывающий объект и т.д.), то близлежащие земельные участки при переоценке могут подняться в стоимости.

В зависимости от объекта недвижимости для оценки могут понадобиться различные документы.

Так, для оценки земельного надела необходимо собрать следующие документы:

• заключение кадастрового инженера (кадастровый план);
• кадастровый паспорт объекта;
• УПКС (если нет, то начальной стоимости);
• документы на здания и сооружения.

В особых случаях могут понадобиться справки из государственных органов:

• план градостроения с обозначением объектов (в том числе и планируемых) инфраструктуры;
• план зон застройки из архитектурной службы.

Для оценки стоимости сооружений применяются иные модули оценки, так что могут понадобиться следующие документы:

• проектная документация;
• строительная смета;
• план из БТИ;
• заключение технической инвентаризации (также из БТИ);
• правоустанавливающий на здание документ (если есть).

Если здание является новостройкой, то достаточно представить документ, определяющий право собственности заявителя на земельный участок, на котором новостройка располагается.

Информация о цене объекта представляет собой ныне сложившийся уровень стоимости схожего по характеристикам недвижимого имущества за определённый период. Как правило, за такой период берутся последние пара лет. Кроме того ценовая информация определяется на объекты, в отношении которых недавно была проведена переоценка, они были выставлены на реализацию или были недавно куплены.

Найти подобные сведения об объектах недвижимости можно на сайте Росреестра. Для этого сначала необходимо найти сам объект. Могут понадобиться данные о самом объекте (кадастровый номер или адрес). В развернутом информативном окне объекта есть блок «Ценообразующие факторы», под которым есть кнопка «посмотреть». Нажав на него можно получить сведения о факторах образования цены, которые были использованы оценочной группой.

Можно узнать при изменении каких рыночных факторов изменится цена на тот или иной объект недвижимости. Обладая такой информацией можно осуществить продажу объекта намного выгоднее или же купить дешевле. На практике подобные сведения имеют не столь большое значение, сколь широкое применение.

Практическое значение удельной стоимости

На практике удельный показатель очень часто меняется. По всем регионам России данный показатель обновляется каждый отчётный квартал. Значение заключается в том, что рынок недвижимости является довольно нестабильным и цены то растут, то падают. Разрыв цен между кварталами может быть весьма существенным, что не может не стать полем для спекуляций.

С этой целью удельная кадастровая стоимость служит отправной точки для обозначения начальной стоимости однотипной группы объектов. Определив удельную начальную цену на отдельные группы объектов недвижимости, государство устанавливает минимальный ценовой уровень, ниже которого как в публичном, так и в частном гражданском обороте стоимость быть не может.

Говоря об установленных законом случаях практического применения удельной стоимости по кадастру, к ним относят следующие:

• определение размера налога на имущество;
• оплата стоимости жилья по социальному найму;
• выкуп земли у государства (платная приватизация).

Законом могут быть установлены и иные случаи, когда учёт удельного показателя кадастровой стоимости будет обязательным.

Что касается налогообложения, то размер его зависит не только от кадастровой стоимости, но и от категории земель. Так, в зависимости от категории налог может розниться от 3 до 10 процентов. Кроме того, согласно политике местной администрации размер налога может быть уменьшен. На сегодняшний день расчёт налога исходя из кадастровой стоимости является обязательным для большинства регионов страны. Однако в определённых регионах расчёт по инвентаризационной стоимости всё еще возможен вплоть до 2020 года.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости. Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости - единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления кадастровой стоимости надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в следующих ситуациях ситуациях:

Когда образовываются новые земельные участки;

Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;

Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;

Внутри такой группы исчисляется УПКС;

Проводится расчет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

Личные хозяйства, имеющие застройки;

Товарищества огородников и садоводов;

Дачные объединения;

Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

1.Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;

2.Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;

3.Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;

4.Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;

5.Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;

6.Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

Рпос - определенные характеристики окружения участка;

Рсделки - рыночная стоимость объекта;

Кi - уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

Р1 - инвентарная стоимость объекта;

Пк - коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление в комиссию по рассмотрению споров или в суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;

Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка - 30 дней с момента подачи заявления.

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Время чтения: 4 минут

В основу массовой оценки земель заложен принцип классификации и разделения участков на группы и зоны. Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы. Основные отличия земельных наделов в них – площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году. Если 2 первые величины собственникам известны, то третья нередко вызывает вопросы. Однако при установлении КС особое значение имеет именно удельный показатель.

Применение удельного показателя

Кадастровая оценка выполняется для всех , за исключением , в соответствии с Законом РФ от 25.08.1999 № 945 «О кадастровой оценке» и Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки» .

Цель определения стоимости каждого участка состоит в создании единой базы для налогообложения.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому полномочиями на ее проведение обладают специально созданные бюджетные учреждения. Их деятельность строится на принципах массовой оценки и применении удельного показателя. Этот метод предусматривает группирование всех земель РФ по принципу подобия.

Стоимость участков рассчитывается исходя из факторов ценообразования, характерных для определенной группы. Это могут быть:

• участки сельскохозяйственного назначения;
• участки для развития инфраструктуры;
• или общественно-деловые наделы;

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

Для оценки каждой группы недвижимости разрабатывается определенная модель, по которой ведется расчет. В зависимости от характеристик участков в нее включаются факторы, более всего влияющие на их стоимость, например, местоположение объекта и его целевое назначение.

Расчет по удельному показателю (УПКС) применяется в случаях, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Более подробно о методах определения стоимости рассказано в статье .

Как рассчитывается удельный показатель

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в Классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

• привлекательного ландшафта и формы участка;
• расположения вблизи водоемов, лесов;
• удаленности от магистралей;
• низкого уровня шума;
• однородного социального окружения;
• будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Где можно применить удельный показатель

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
• расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
• возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Методика расчета УПКС для земельного надела

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в , удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Например, для земель, отнесенных к группе «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» УПКС будет намного выше, чем для участков, входящих в категорию «для размещения производственных и административных зданий».

УПКС и модель оценки для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом:

• валового дохода на единицу площади;
• коэффициента капитализации;
• затрат на возделывание земель.

Данные факторы не учитываются при определении удельного показателя КС . То есть основное значение для расчета УП имеет правильное отнесение участка к определенной категории и группе.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Обжалование значения удельного показателя КС

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Заключение

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Естественно назначение стоимости производится не произвольно, а в соответствии с определённым алгоритмом, который позволяет опираться на достоверные условия, при произведении расчётов. Они определены соответствующими нормативами и дают возможность перепроверить и проконтролировать правильность установленной на ваш участок стоимости.

Основные положения, определяющие понятие кадастровой стоимости ЗУ

Необходимые документы

Для того чтобы рассчитать кадастровую стоимость ЗУ, понадобятся следующие документы:

1. Технические документы ЗУ, в частности межевое дело, где указана общая площадь участка, целевое назначение земель.
2. Кадастровый паспорт, в котором указан удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ.
3. Межевой проект с указанием зон застройки в указанном кадастровом квартале.
4. Градостроительный план, который указывает подробности инфраструктуры кадастрового квартала.
5. Технические документы на объект недвижимости, возведённый в зоне ЗУ.

На основании указанных документов можно произвести расчёты, которые дадут информацию о том, к какому типу разрешённого использования по строгой дефиниции относится вверенный вам участок. Здесь могут быть определены незначительные на первый взгляд отличия, которые по существу категорически изменяют кадастровую стоимость участка.

Естественно, что перечисленные документы являются дорогостоящими, долго подготавливаются , а для получения некоторых из них требуется специальное разрешение администрации. Поэтому вам будет достаточно получить выписки с указанием необходимых данных.

Для получения выписки потребуется гражданский паспорт и право удостоверяющий документ.

Универсальной является методика, которой пользуются профессиональные оценщики . Выявив удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале, они определяют его в качестве базовой единицы. Далее они выявляют произведение базовой единицы на их количество, составляющее объём отдельного участка (площадь объекта недвижимости).

В кадастровых кварталах базовые величины совпадают по принципу подобия и определяются в соответствии с методиками, учитывающими все характеристики окрестных земель.

При этом для того, чтобы посчитать используют определённые формулы . Они достаточно сложны и профессиональное их использование доступно кадастровым инженерам. Вам пользоваться данными формулами можно, но позиционировать результаты расчётов в качестве альтернативы установленной в результате ГКО стоимости, нецелесообразно.

Величина кадастровой стоимости ЗУ рассчитывается из среднестатистической величины удельной стоимости по региону .

Для расчёта среднестатистической величины используется базовая формула, согласно которой её результат определяется как средняя величина (частное) общей стоимости земель в регионе и общей площади региональных массивов.

Таким образом, мы можем получить базовый (тестовый) удельный показатель для всего земельного массива региона. От этого показателя производится последующий расчёт по многочисленным формулам. Каждая формула прибавляет к базовому удельному показателю коэффициенты в зависимости от преимуществ, присутствующих в зоне массива или в кадастровом квартале.

В том случае если преимущества отсутствуют или территориальная зона относится к числу проблемных участков, коэффициенты вычитаются из базовой стоимости.

Основания для проведения ГКО ЗУ определяются потребностью в ревизии определённых участков земель или установленным планом. Проведение оценки осуществляется на основании специального Приказа, который имеет статус номенклатурного документа.

Он может быть составлен как Федеральным, так и муниципальным органом власти. В приказ входят данные из источников ГКН по землям, в отношении которых возникла необходимость проведения оценки.

Кроме этого, проведение оценки не допускает сторонних лиц к участию в процессе . Приказ о назначении ревизии земель определяет также лиц – членов ревизионной комиссии, которые будут проводить соответствующую процедуру.

К их числу относятся компетентные и опытные специалисты, которые выверяют и анализируют условия содержания и развития земельного ресурса в регионах, а так же рассматривают возможность повышения кадастровой стоимости земель в тех или иных зонах развития региона.

Он заключается в нижеследующем:

1. На основании Приказа, изданного органом власти РФ или муниципалитетом, составляется список исполнителей работ по ГКО, а также список земельных массивов, подлежащих оценке.
2. Специалисты ГКН подготавливают сведения об избранных для ревизии массивах и классифицируют сведения о них по кадастровым кварталам.
3. Отдельным приказом привлекается оценочная организация, которая участвует в конкурсе, объявленном на получение заказа ГКО.
4. Она анализирует ситуацию в соответствии с представленными из ГКН сведениями и, пользуясь регламентированными методиками и нормативными формулами, производит расчёты и перерасчёты стоимости земель.
5. Полученные данные и результаты оценки оформляются соответствующим отчетом.

Результаты и отчёты

Утверждаются губернатором области. В течение 10 рабочих дней они должны быть переданы в ГКН, где на протяжении 6 месяцев после их утверждения областным исполкомом они вносятся в учётные записи кадастра региона.

Все полученные сведения должны быть опубликованы в местной прессе и представлены на официальном сайте Росреестра. Граждане должны быть информированы о полученных результатах надлежащим образом, так как они имеют право в течение полугода, пока записи полностью не урегулированы в новом ценовом контексте, вносить изменения и поправки.

Это – важная составляющая величин, входящих в понятие кадастровой оценки и переоценки. Она включена в данные кадастрового паспорта на ЗУ наряду с общей кадастровой стоимостью участка и определяется стоимостью 1 м 2 земли в вашем кадастровом квартале.

Для того чтобы её обнаружить в кадастровом паспорте, нужно раскрыть раздел В 1 и посмотреть сведения, указанные в пункте 13.

По правилам, именно из удельных показателей кадастровой стоимости исходит её общая стоимость при переоценке или перепроверке данных. Если вы обнаружили, что стоимость вашего земельного участка резко возросла – в первую очередь проверьте её удельный показатель.

Если именно он непомерно высок, значит – ошибка произошла в контексте разрешённого использования ЗУ . Если он не отличается от предыдущего показателя принципиально, но общая стоимость завышена, значит – ошибка кроется в определении общей площади участка.

В обоих случаях вам придётся обращаться в специализированную комиссию с заявлением об исправлении ошибки. Но определив её по удельному показателю, значительно проще будет разыскать нюансы, которые её спровоцировали.

В течение 6 месяцев со дня опубликования результатов ГКО принимает претензии землевладельцев. Обнаружив ошибку, вам надлежит обратиться в уполномоченную комиссию с запросом о рассмотрении неправомерно назначенной общей кадастровой стоимости или её удельного показателя.

Для того чтобы обратиться в комиссию, напишите заявление на имя председателя комиссии и представьте документы, которые подтверждают ваш статус правообладателя участка. Обращение в комиссию недопустимо со стороны третьих лиц , обращаться с запросом необходимо лично. В заявлении необходимо обосновать, на каком основании вы считаете, что выданные вам сведения являются ошибочными.

Если в решении вашего вопроса вам будет отказано, на основании отказа вы можете предъявить иск в суд. В таком случае председатель комиссии выступит в качестве ответчика в суде. При подаче иска в суд возьмите в Росреестре выписку об оценке вашего участка.

Как правило, при обнаружении ошибки, которая отличается от актуальной стоимости не более чем на 30%, комиссия принимает самостоятельное решение об изменении кадастровой стоимости.

В других случаях приходится прибегать к услугам профессиональных независимых экспертов и предоставлять выданное ими заключение.

В некоторых случаях, когда возникают обстоятельства, нанёсшие урон плодородию почв или аналогичные им, появляется необходимость изменения кадастровой стоимости в связи с произошедшими изменениями в структуре почвы, утратившей некоторые полезные свойства и позитивные характеристики.

Такие случаи допускают изменения кадастровой стоимости в течение 5 лет, но до начала назначения новой стоимости.

Оценка ЗУ для оспаривания

Проводится во всех случаях, которые требуют обращения в суд, а так же в некоторых случаях при обращении в комиссию ГКН.

Профессиональный оценщик имеет право:

1. По своему усмотрению использовать подходящую для конкретного случая методику расчёта. Она может оказаться альтернативной в сравнении с той методикой, которая использовалась при ГКО земель.
2. Требовать разъяснения по применению используемых в порядке ГКО методик.
3. Запросить любую необходимую информацию от организаций или третьих лиц, имеющую отношение к исполнению заказа.
4. Требовать оплаты расходов за проведение экспертизы со стороны заказчика.
5. Требовать вознаграждение за исполнение заказа.
6. Отказаться от исполнения заказа при условии нарушения условий договора со стороны заказчика.

Экспертное заключение, выданное профессиональным оценщиком играет роль доказательной базы. Оно может стать убедительным аргументом для комиссии ГКН и способствовать исправлению ошибки допущенной при проведении расчётов. Кроме этого, оно сыграет решающую роль при рассмотрении вопроса в суде.

Проведение мероприятий по оценке земельной собственности играет важнейшую роль федерального и муниципального значения. Не менее существенны результаты проведения оценки для граждан землевладельцев и землепользователей, так как на основании полученных данных будут начислены земельные налоги.

Кроме этого стоимость земли по кадастровой стоимости повлияет на возможность оформления земель путём выкупа . Поэтому в определённых случаях возникает необходимость для пересмотра установленной стоимости. Как произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка читайте .

Переоценка и пересмотр стоимости может быть осуществлён уполномоченной комиссией Росреестра, которая в течение 6 месяцев после проведённой ревизии принимает претензии граждан и имеет право на исправление допущенных ошибок.

При отказе исправления допущенной ошибки со стороны ГКН правообладатели земельных участков имеют право обратиться к независимому оценщику и передать рассмотрение дела в суд.